قانون تملك آپارتمان‌ها

- از مصوبه تعيين وظايف واحدهاي استاني وزارتخانه‌هاي جهاد كشاورزي و مسكن و شهرسازي‌(*1) مصوب 7/10/1381 شوراي عالي اداري:... وظايف واحدهاي استاني وزارت مسكن و شهرسازي(*2) ... 17- اجراي وظايف و تكاليف حاصل از قانون تملك آپارتمان‌ها و آيين‌نامه‌ اجرايي آن. *1 و*2 -  درحال حاضر وزارت راه و شهرسازي.‌ـ‌ الف- ماده 5 قانون حمايت از آمران به معروف و ناهيان از منكر مصوب 23/1/1394: در اجراي امر به معروف و نهي از منكر نمي‌توان متعرض حيثيت، جان، مال، مسكن، شغل و حريم خصوصي و حقوق اشخاص گرديد، مگر در مواردي كه قانون تجويز كند. تبصره - اماكني كه بدون تجسس در معرض ديد عموم قرار مي‌گيرند، مانند قسمت‌هاي مشترك آپارتمان‌ها، هتل‌ها، بيمارستان‌ها و نيز وسايل نقليه مشمول حريم خصوصي نيست. ب- از رأی 318 – 7/5/1386 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: حکم مقرر در تبصره 5 ماده100 قانون شهرداری مفید الزام مالکین اراضی واقع در محدوده شهرها به احداث پارکینگ برای هر واحد ساختمانی بر اساس پروانه احداث بنا با رعایت مقررات مربوطه و مبین ضرورت تأمين پارکینگ برای مالکین واحدهای ساختمانی به منظور رفع نیاز آنان از این حیث و عدم اشغال سطح معابر و احداث انباری نیز به منظور رفع نیازمندی‌های مالکین مذکور به منظور قرار دادن اشیاء خاص در آن است. بنابراین بند 16 دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها که انتقال انباری و پارکینگ را به غیر مالکین آپارتمان‌های یک مجتمع ساختمانی و یا به مالکینی که خود دارای انباری و پارکینگ مستقل هستند منع کرده است، مغایرتی با قانون ندارد و خارج از حدود اختیارات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نمی‎باشد. رأی 169– 20/3/1387 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: اولاً، اعتراض به بند 16 دستورالعمل شماره 142190/41/1 مورخ 20/5/1382 سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موضوع تفكيك آپارتمان‌ها مبني بر اينكه «در صورت‌مجلس تفكيكي تصريح شود انباري و پاركينگ بايد توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباري و پاركينگ به تنهايي به افرادي غير از مالكين مجموعه آپارتمان‌ها و نيز انتقال مشاعي پاركينگ به مالكين دو واحد يا بيشتر مجوزي ندارد و همچنين انتقال دو واحد پاركينگ يا بيشتر به مالك يا مالكين يك آپارتمان (به‌طوري كه مالك يا مالكين يك واحد آپارتمان داراي پاركينگ متعدد و واحد ديگر فاقد پاركينگ شود) صحيح نيست» قبلاً مورد رسيدگي قرار گرفته و به شرح بند (الف) دادنامه شماره 318 مورخ 7/5/1386 هيأت عمومي ديوان مغاير قانون و خارج از حدود صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور شناخته نشده است. بنابراين موردي براي رسيدگي و اتخاذ تصميم مجدد در مورد اعتراض نسبت به همان بند وجود ندارد و شكايت شاكي در اين زمينه مشمول مدلول دادنامه فوق‎الذكر است. ثانياً، به موجب بند 15 دستورالعمل فوق‎الذكر مقرر شده است كه «تعداد پاركينگ‌ها و محل استقرار آنها كه به صورت مفروزي داخل ساختمان يا حياط مشاعي مي‎باشد، بايد با رعايت گواهي پايان كار در روي نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفكيكي درج گردد و پاركينگ‌هايي كه در يك امتداد و به دنبال هم واقع‌اند، حق عبور از يكديگر ذكر گردد و در صورتي كه پاركينگ مفروز در حياط مشاعي واقع است مساحت حياط با كسر مساحت پاركينگ مفروزي محاسبه و در مشاعات ذكر شود و چنان‌چه تعداد پاركينگ‌ها برابر تعداد واحدهاي تفكيك شده نباشد، تعداد واحدهاي بدون پاركينگ را در صورت‌مجلس تفكيكي قيد تا هنگام تنظيم سند انتقال مراتب به خريدار تفيهم و در سند انتقال قيد گردد.» نظر به احكام مقرر در قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب 1343 و اصلاحات بعدي آن در خصوص تعيين حدود مالكيت اختصاصي و مشاعي مالكين آپارتمان‌هاي يك مجتمع ساختماني از جهات مختلف از جمله پاركينگ اتومبيل، بند 15 دستورالعمل فوق‌الاشعار مغايرتي با قانون ندارد و خارج از حدود اختيارات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نمي‎باشد. رأي 42-6/2/1388 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري: علاوه بر اينكه تغيير كاربري مشاعات و پاركينگ‌هاي اختصاصي مجتمع‌هاي ساختماني بدون موافقت كليه مالكين و رعايت مقررات قانون تملك آپارتمان‌ها وجاهت قانوني ندارد، اساساً حكم مقرر در تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري مصرح در لزوم تأمين پاركينگ به منظور جلوگيري از اشغال فضاي عمومي و ايجاد ترافيك ناشي از آن است و تغيير كاربري آن جز در موارد مستثني‌شده در مقررات جواز قانوني ندارد. بنابراين دادنامه شماره 2512 مورخ 4/12/1386 شعبه 28 ديوان عدالت اداري مبني بر رد اعتراض شاكي نسبت به رأي قطعي كميسيون ماده 100 قانون شهرداري در حدي كه مفيد اين معني است صحيح و موافق قانون تشخيص مي‌گردد. اين رأي مستنداً به بند 2 ماده 19 و ماده 43 قانون ديوان عدالت اداري براي شعب ديوان و ساير مراجع اداري ذي‌ربط

قانون تملك آپارتمان‌ها() مصوب 16/12/1343 با اصلاحات و الحاقات بعدي ‌ماده 1‌ـ‌ مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است: ‌مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت قسمت‌هاي مشترك. ‌ماده 2‌ـ‌ قسمت‌هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت‌هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد به طور كلي قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.() ©11© ‌ماده 3‌ـ‌ حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصّه او در قسمت‌هاي مشترك غيرقابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.() ©14© ‌ماده 4 (اصلاحي 11/3/1376) ‌ـ‌ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هريك از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به‌جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساو‌ي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است. ‌تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376) ‌ـ‌ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون،‌ ميزان سهم هريك از مالكان يا استفاده‌كنندگان را تعيين مي‌كند. ‌تبصره 2 (الحاقي 11/3/1376) ‌ـ‌ درصورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر و‌احد، محاسبه مي‌شود. ‌تبصره 3 (الحاقي 11/3/1376) ‌ـ‌ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يك يا چند و‌احد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان ©15©است.() ماده 5‌ ـ‌ انواع شركت‌هاي موضوع ماده 20 قانون تجارت() كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فرو‌ش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند. ماده 6‌ ـ‌ چنانچه قراردادي بين‌مالكين يك ساختمان و‌جود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌هاي مشترك به اكثريت آراي مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.(©16©) تبصره ‌ـ‌ نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اينكه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد. ماده 7‌ـ‌ هرگاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم‌مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثُلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد. ماده 8‌ ـ‌ در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد. ماده 9‌ـ‌ هريك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچ‌يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سر‌در يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مَرئي و مَنظر باشد بدهند.(©17©) ماده 10‌ـ‌ هركس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت و‌قف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌هاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأ‌سيسات آن اقتضا دارد يك‌جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصّه هر مالك به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرفنظر نمايد.() ماده 10مكرر(اصلاحي17/3/1359) ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده‌كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك از طرف مدير يا هيأت‌مديران و‌سيله اظهارنامه با©18© ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود. هرگاه مالك يا استفاده‌كننده ظرف ده رو‌ز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت‌مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم()، برق، گاز و غيره به او خودداري كنند در صورتي كه مالك و‌ يا استفاده‌كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل و‌قوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيأت ‌مديران براي و‌صول و‌جه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراييه صادر خواهدكرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهدگرفت و در هرحال مدير يا هيأت مديران موظف مي‌باشند كه به محض وصول و‌جوه مورد مطالبه يا ارايه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند. تبصره 1() (الحاقي 11/3/1376)‌ـ‌ درصورتي كه عدم ارايه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، دادگاه‌ها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دو‌لتي كه به مجموعه() ارايه مي‌شود محرو‌م كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوق و‌احد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.(©19©) تبصره 2 (اصلاحي 17/3/1359) ـ رو‌نوشت مدارك مُثبِت سمت مدير يا هيأت‌مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده‌كننده از هزينه‌هاي مشترك و رو‌نوشت اظهارنامه ابلاغ ‌شده به مالك يا استفاده‌كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدو‌ر اجراييه گردد. تبصره 3 (اصلاحي 17/3/1359) ـ نظر مدير يا هيأت‌مديران ظرف ده رو‌ز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل و‌قوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدو‌ن رعايت تشريفات آيين‌دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي‌دهد. () اين رأي قطعي است. در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع©20© خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض و‌صول اعتراض اگر دلايل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدو‌ر رأي خواهد داد. تبصره 4 (الحاقي 9/4/1358)ـ مقررات قانون تملك آپارتمان درخصوص نحوه اداره و و‌صول هزينه‌هاي مشترك مربوط به حفظ و نگاهداري اعيانات و تأ‌سيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهرك‌ها و مجتمع‌هاي مسكوني كه فاقد شهرداري مي‌باشند قابل اجرا و اعمال مي‌باشد. نحوه تشخيص هزينه‌ها و ترتيب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد. () تبصره 5() (الحاقي 17/3/1359) ‌ـ‌ در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجدداً و©21© مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه‌هاي مشترك گردد علاو‌ه بر ساير پرداختي‌ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم‌بها به عنوان جريمه مي‌باشد. ماده 11‌ـ‌ دو‌لت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأ‌ت‌وزيران به مورد اجرا بگذارد. دو‌لت مأ‌مور اجراي اين قانون ‌است.() ماده 12 (الحاقي 11/3/1376) ـ دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأ‌ييد مدير يا مديران ساختمان رسيده‌ باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند. ماده 13 (الحاقي 11/3/1376) ـ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت‌هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي‌ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي انجام‌شده، سهم مالك يا مالكان يادشده را به اضافه اُجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان و‌احد استيفا كنند.©22© در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت راه و شهرسازي() با درخواست مدير يا هيأت‌مديره اقدام به انتخاب كارشناسان يادشده خواهد كرد.() تبصره 1 ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند. تبصره 2 ـ چنانچه مالك خودداري‌كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رييس دادگستري يا رييس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي و‌ي توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان يادشده را صادر خواهد كرد. ماده 14 (الحاقي 11/3/1376) ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك و‌احد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها و‌سيله مدير يا مديران تعيين و از شركا اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزي مدير يا مديران مسؤو‌ل جبران خسارت و‌ارده مي‌باشند. ماده 15 (الحاقي 11/3/1376) ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست©23©.

دسته بندی ها

ارسال دیدگاه ها

پیغام شما با موفقیت ارسال شد
کاراکترهای باقی مانده : ( 1000) حرف