آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها
- به زيرنويس مندرج در عنوان قانون تملك آپارتمان‌ها مندرج در همين مجموعه مراجعه نماييد. نظر 1484/7 ـ 18/7/1391 ا.ح.ق: در مورد نگهداری سگ در قوانین جزایی و آیین‌نامه امور خلافی مجازاتی در نظر گرفته نشده است مگر اینکه نگهداری حیوان قابل انطباق با ماده 688 قانون مجازات اسلامی و یا مشمول بند 34 ماده سوم آیین‌نامه امور خلافی مصوب 12/5/1324 باشد و درخصوص نصب دوربین در قسمت‌های مشاعی با تصویب مجمع عمومی یا هیأت مدیره در مجتمع‌ها فاقد اشکال قانونی است لکن نصب دوربین به وسیله ساکن یک آپارتمان در قسمت مشاعی غیرقانونی است و مالک یا مالکین دیگر چنانچه اقدام مذکور را منافی حقوق خود بدانند می‌توانند به مراجع ذی‌صلاح جهت اقدام مقتضی و برچیدن آن مراجعه نمایند. ـ نظر 963/93/7- 23/4/1393 ا.ح.ق:
سؤال: آيا در اجراي بند ث ماده 45 قانون آيين دادرسي كيفري(*1) جديد فقط بزه‌ديده مي‌تواند ورود مأموران را درخواست كند يا افراد ديگر ساكن در آن محل مثل همسايه‌ها در يك ساختمان آپارتماني چنين اختياري دارند؟
منظور از شخص ساكن در بند ث ماده 45 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 كليه افرادي است كه در محل مورد نظر در ماده (منزل يا محل سكناي افراد) به صورت دائم يا موقت سكونت دارند؛ اعم از اينكه بزه‌ديده واقع شده باشند يا خير، اما افرادي نظير همسايگان در مجتمع‌هاي آپارتماني و نظائر آن را شامل نمي‌گردد و فرض قضيه در اينجا تنها شامل آن قسمتي از آپارتمان مي‌گردد كه اختصاص به سكونت افراد ذي‌ربط دارد. اما بديهي است كه چنانچه جرم در مشاعات اماكن مسكوني نظير پاركينگ، حياط و مانند آن رخ دهد، كليه افرادي كه در اين اماكن به اعتبار سكونت در قسمت اختصاصي سهيم مي‌باشند، ساكن شناخته شده و مشمول شخص ساكن مذكور در بند ث ماده 45 قانون ياد شده مي‌باشند.
*1- از ماده 45 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 12/4/1392(لازم‌الاجرا از 1/4/1394)- جرم در موارد زير مشهود است: الف - ...
ث - جرم در منزل يا محل سكناي افراد، اتفاق افتاده يا در حال وقوع باشد و شخص ساكن، در همان حال يا بلافاصله پس از وقوع جرم، ورود مأموران را به منزل يا محل سكناي خود درخواست كند.ـ در حال حاضر، وزارت راه و شهرسازي. ـ ابتدا اين ماده به‌موجب آيين‌نامه اصلاحي مصوب30/1/1371 هيأتوزيران به‌شرح زير اصلاح گرديد:
«ماده 6ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوق‌العاده در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشد و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.» سپس آيين‌نامه اصلاحي مزبور به موجب مصوبه جلسه 22/12/1375 هيأتوزيران ملغي اعلام شد بنابراين عين ماده قبلي در متن درج شده است. - رأي 54- 20/2/1383 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري: الف ـ به موجب نظريه شماره 7258/30/83 مورخ 1/1/1383 فقهاي محترم شوراي نگهبان قسمت آخر تبصره ماده 8 آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌هاي خلاف شرع شناخته نشده است. بنابراين موردي بر ابطال آن براساس قسمت اول ماده 25 قانون ديوان عدالت اداري وجود ندارد. ب ـ با عنايت به مقررات قانون تملك آپارتمان‌ها و ضرورت اتخاذ تصميم در جهت تعيين تكليف امور مربوط به بخش‌هاي مشترك و مشاع متعلق به مالكين واحدهاي مختلف ساختمان و اختيار قانوني هيأتوزيران در تصويب آيين‌نامه اجرايي قانون مزبور قسمت آخر تبصره ذيل ماده 18 آيين‌نامه مورد نظر مغايرتي با قانون ندارد.ـ در حال حاضر، وزارت راه و شهرسازي. ـ ابتدا به موجب آيين‌نامه اصلاحي مصوب 30/1/1371 هيأتوزيران، عبارت «وزارت آباداني و مسكن» از اين تبصره حذف گرديد. سپس به موجب مصوبه جلسه 22/12/1375 هيأتوزيران، آيين‌نامه اصلاحي يادشده ملغي اعلام گرديد. - نظر 2688/7 ـ 4/5/1388 ا.ح.ق: هيچ يك از مالكين آپارتمان‌هاي يك مجتمع مسكوني، حق نصب دوربين به منظور كنترل رفت و آمد ساكنين ـ در قسمت‌هاي مشاعي ـ را ندارد.
نظر 202/7 ـ21/1/1390 ا.ح.ق: نصب دوربين مدار بسته در قسمت‌هاي مشاعي به‌منظور جلوگيري از سرقت و حفاظت از محيط ساختمان توسط هيأتمديره منتخب ساختمان با رعايت مقررات شرعي منع قانوني ندارد.
هر مالك آپارتمان كه اقدام مذكور را منافي حقوق خود بداند مي‌تواند با طرح دعوي حقوقي الزام به جمعآوري وسايل مذكور را در خواست نمايد. تعداد آپارتمان‌ها تأثيري در حكم قضيه ندارد.
در این خصوص همچنین به قسمت دوم نظر 148/7 – 18/7/1391 ا.ح.ق مندرج در زیرنویس ماده 3 همین آيين‌نامه مراجعه نمایید.ـ در حال حاضر وزارت راه و شهرسازي. ـ ابتدا به موجب آيين‌نامه اصلاحي مصوب 30/1/1371 هيأتوزيران، اين تبصره
آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها()
مصوب 8/2/1347 هيأتوزيران با اصلاحات بعدي
بخش اول ـ قسمت‌هاي مختلف ساختمان
فصل اول ـ قسمت‌هاي اختصاصي
ماده 1ـ قسمتهايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص يافته باشد.
ماده 2ـ علاو‌ه بر ثبت اراضي زير بنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلقه براي مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدو‌د طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي و‌ابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم ـ قسمت‌هاي مشترك
ماده 3ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا مي‌باشد قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات©32© در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است.()
قسمت‌هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هرچند كه در قسمت‌هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت‌ها عبور نمايد.
ماده 4ـ قسمت‌هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان‌ها عبارت از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به‌و‌سيله پايه رو‌ي آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري) گذرگاه‌هاي زباله و محل جمعآوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاصل بين قسمت‌هاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت‌ها است مشرو‌ط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهرو‌ها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه‌پله از قبيل وسايل تأ‌مين‌كننده رو‌شنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به‌استثناي تلفن‌هاي اختصاصي، شيرهاي آتش‌نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني.©33©
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عمومي شركا و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.()
بخش دوم ـ اداره امور ساختمان
فصل اول ـ مجمع عمومي
طرز انتخاب و و‌ظايف و تعهدات مدير
ماده 5ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.
ماده 6 ـ تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوق‌العاده به©34© موجب موافقتنامه بين مالكين خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آباداني و مسكن() ترتيب آن را خواهد داد.()
ماده 7ـ در او‌لين جلسه مجمع عمومي ابتدا رييس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاصي خارج انتخاب مي‌شود مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.
ماده 8 ـ براي رسميت مجمع حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي با نماينده آنان ضرو‌ري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده رو‌ز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده رو‌ز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.()
ماده 9ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركا تعيين شده باشد قبل از تشكيل©35© جلسه مجمع عمومي و‌كالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارايه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي معرفي خواهد شد.
ماده 10ـ هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده 11ـ مجمع عمومي شركا داراي و‌ظايف و اختيارات زير مي‌باشد.
الف ـ تعيين رييس مجمع عمومي.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندو‌خته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.
ماده 12ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركا بايد در صورتجلسه نوشته شود و به‌و‌سيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده رو‌ز به و‌سيله مدير يا مديران به شركاي غايب و وزارت آباداني و مسكن() اطلاع داده شود.(©36©)
ماده 13ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي كليه شركا الزام‌آور است.()
فصل دوم ـ اختيارات و و‌ظايف مدير يا مديران
ماده 14 ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.
ماده 15 (اصلاحي 28/10/1353) ـ تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است و‌لي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده 16ـ در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره 1 (الحاقي 28/10/1353) ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأتمديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند مجمع عمومي فوق‌العاده بايد به‌منظور تجديد انتخاب هيأتمديره تشكيل گردد.
تبصره 2 (الحاقي 28/10/1353)ـ درصورت خودداري شركا از تشكيل مجمع عمومي فوق‌العاده وزارت مسكن و شهرسازي() حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركا براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود مگر آن كه تعداد آپارتمان‌ها از ده و‌احد كمتر باشد©37© كه دراين صورت تقاضاي يك نفر از شركا كافي خواهد بود.()
ماده 17ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.
ماده 18ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دار تعيين مي‌نمايد خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارايه خواهد داد.
ماده 19ـ مدير يا مديران امين شركا بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را به جاي خود انتخاب نمايند.
ماده 20ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك و‌احد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به‌و‌سيله مدير تعيين و از شركا اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه به‌و‌سيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيين‌شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده 22ـ در كليه ساختمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه بيش از ده (10) آپارتمان داشته باشد مدير يا مديران مكلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا درباني استخدام نمايند.©38©
فصل سوم ـ هزينه‌هاي مشترك
ماده 23 (اصلاحي 17/3/1359شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران)() ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت‌هاي مشترك بنا مصرف مي‌شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي مشترك پيش‌بيني نكرده باشند سهم هر يك از مالكين يا استفاده كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب()، گازو‌ئيل، آسفالت پشت©39© بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور()، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمت‌هاي مشترك و غيره به طور مساو‌ي بين‌مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.
تبصره (اصلاحي 17/3/1359 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران) ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد مستأ‌جر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي‌توانند علاو‌ه بر مراجعه به استفاده‌كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده 24 ـ هر يك از شركا كه در مورد سهميه با ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد درصورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به وزارت آباداني و مسكن() مراجعه كند.
ماده 25ـ هزينه‌هاي مشترك عبارت است از:©40©
الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده 26ـ در صورتي كه بين شركا توافق شده باشد كه هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركا باشد فقط همين شركا ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده 27ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي‌كند به‌منظور تأ‌مين هزينه‌هاي ضرو‌ري و فوري و‌جوهي به عنوان تنخواه‌گردان از شركا دريافت دارند.