آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

‌ـ  آيين‌نامه اجرايي مزبور به شماره 29811/ت 47741هـ مورخ 20/3/1393 ابلاغ گرديده است.‌ـ ‌ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310: همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او‌ منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت. ‌ در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي‌شود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت ‌اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد. تبصره - حكم نهايي عبارت از حكمي است كه به‌واسطه طي مراحل قانوني و يا به‌واسطه انقضاي مدت اعتراض و استيناف و تميز دعوايي كه‌ حكم در آن موضوع صادر شده از دعاوي مختومه محسوب شود.‌ـ ماده 21 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 22/12/1374- اهمّ وظايف و اختيارات «‌شوراي مركزي» به اين شرح است: ... ز - همكاري با وزارت راه و شهرسازي(*1) و ساير دستگاه‌هاي اجرايي در زمينۀ تدوين مقررات ملي ساختمان و ترويج و كنترل اجراي آن و تهيه «‌شناسنامه فني و ملكي ساختمان‌ها» و برگزاري مسابقات حرفه‌اي و تخصصي. *1ـ  به موجب ماده 4 قانون تشكيل وزارت راه و شهرسازي، عبارت «وزارت راه و شهرسازي» جايگزين عبارت «مسكن و شهرسازي» گرديد.- از نظر 279/7 ـ 16/2/1392 ا.ح.ق: با انعقاد قرارداد پیش‌خرید،‌ هر یک از پیش‌خریداران به میزان سهم خریداری‌شده مشاعاً در عرصه ملک محل احداث آپارتمان‌ها دارای مالکیت مشاعی می‌باشند و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی تأثیری در موضوع ندارد.‌ـ  دستورالعمل مزبور كه در تاريخ 30/1/1394 به تصويب وزير راه و شهرسازي رسيده در اين مجموعه درج شده‌است.‌ـ  جهت ملاحظه قانون مزبور با اصلاحات بعدي به مجموعه قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين از انتشارات اين معاونت و يا سامانه ملي قوانين و مقررات ايران به نشاني www.dotic.ir مراجعه نماييد.

آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان() مصوب 7/3/1393هيأت وزيران ماده 1 ـ در اين آيين‌نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به كار مي‌روند: الف – قانون: قانون پيش‌فروش ساختمان- مصوب 1389- . ب – پيش‌فروشنده: مالك رسمي زمين يا سرمايه‌گذار يا مستأجر. پ – مالك رسمي زمين: شخصي كه مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاك – مصوب 1310-() داراي سند رسمي مالكيت مي‌باشد.©41© ت – مستأجر: شخصي كه به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره مي‌باشد. ث – سرمايه‌گذار: شخصي كه به موجب سند رسمي با مالك يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه‌گذاري مي‌نمايد و واحد يا واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي‌يابد. ج – سند رسمي: سندي كه بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار يا واگذارنده و منتقل‌اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌گردد. چ – عمليات پي ساختمان: عملياتي كه پس از خاكبرداري و در اجراي پي‌ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون‌هاي ساختمان يا ديوارهاي باربر بر روي پي انجام مي‌گيرد و با پايان آن، اجراي اسكلت ساختمان شروع مي‌شود. ح- مهندس ناظر: شخصي كه داراي پروانه اشتغال به كار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالك يا پيش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسؤوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملكي ساختمان و ساير تكاليف مقرر برعهده دارد. خ - گواهي اتمام ساختمان: برگه‌اي با امضاي مهندس ناظر كه به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي‌گردد. د- شناسنامه فني و ملكي ساختمان: سندي كه براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان- مصوب 1374-() و مطابق دستورالعمل وزارت راه و©42© شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مكانيكي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي‌شود. ذ- هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (20) قانون. ماده 2 ـ قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالكيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري كانون سردفتران و دفتر ياران مركز و وزارت راه و شهرسازي ظرف يك‌ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت. ماده 3 ـ سردفتر اسناد رسمي مكلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مكلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاك ثبت كند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالكيت به اداره ثبت نمي‌باشد. ماده 4 ـ واحد ثبتي مكلف است پاسخ استعلام ثبتي ملك را براساس آخرين وضعيت ملك، نام و مشخصات آخرين مالك و ساير اشخاصي كه به هر نحو در ملك داراي حق مي‌باشند، تهيه و ظرف پنج روز كاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است. ماده 5 ـ كليه عوامل مربوط در ساخت سازه‌هاي موضوع قرارداد پيش‌فروش از قبيل©43© مهندس ناظر، پيمانكار و مالك رسمي زمين مكلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستورالعمل‌هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند. ماده 6 ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملكي ساختمان درج و تصريح گردد.() ماده 7 ـ ملاك محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده (7) قانون، صورت‌مجلس تفكيكي خواهد بود. ماده 8 ـ در مواردي كه واحدي توسط چند نفر پيش‌خريد مي‌شود بايد ميزان سهم هريك از پيش‌خريداران توسط دفتر اسناد رسمي در سند مشخص و به هريك از پيش‌خريداران يك نسخه از سند تحويل شود. ماده 9 ـ در تنظيم سند پيش‌فروش، قيود و محدوديت‌هاي مندرج در سند مالكيت پيش‌فروشنده بايد در سند مذكور تصريح گردد. ماده 10 ـ شهرداري‌ها و ساير مراجع قانوني ذي‌ربط مكلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يك هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحدهاي ثبتي محل وقوع ملك اعلام نمايند. ماده 11 ـ در اجراي ماده (12) قانون، مهندس ناظر مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ دريافت تقاضاي كتبي هريك از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت كار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام كند. تقاضا و گزارش يادشده بايد در دو نسخه تهيه و حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت©44© نداشته باشد پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد. ماده 12 ـ پيش‌فروشنده بايد مسؤوليت خود را براي جبران خسارت‌هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش‌خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه‌نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداكثر آن مطابق توافق پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار تعيين خواهد شد. ماده 13 ـ در مواردي كه پيش‌خريدار حق فسخ دارد مي‌تواند با تنظيم اظهارنامه كتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. درصورت بروز اختلاف مطابق ماده (20) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد. ماده 14 ـ پيش‌فروشنده تنها درصورت اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنان مي‌‌تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار كنند. پيش‌خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش‌فروشنده را اخذ نمايد و الا مسؤول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذكور در مواد (17) و (18) قانون بايد كتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد. ماده 15 ـ درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (6) ماده (2) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، كمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش‌خريدار با قبول تكميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع مي‌باشد. در اين حالت پيش‌خريدار با پرداخت هزينه‌هاي مربوط و حقوق دولتي كه برعهده©45© پيش‌فروشنده است مي‌تواند با جلب نظر هيأت داوران موضوع ماده (20) قانون ازمحل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمين و استيفا نمايد. تبصره ـ تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت‌مجلس تفكيكي موردي امكان‌پذير خواهد بود. ماده 16 ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش از طرف مستاجر يا سرمايه‌گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظَهر سند اجاره يا قرارداد پيش‌فروش مي‌باشد. ماده 17 ـ امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (13) و (14) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد. ماده 18 ـ اقدام به پيش‌فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتكب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد. ماده 19 ـ وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش مي‌باشد. صدور مجوز انتشار آگهي براساس دستورالعملي است كه ظرف يك ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه توسط وزارت يادشده تهيه خواهد شد. () ماده 20 ـ رسانه‌هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان مكلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌كننده آگهي مطالبه كنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادركننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند و الا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد. ماده 21 ـ وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همكاري سازمان‌هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاك كشور به منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين‌نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع‌رساني نمايند.©46© ماده 22 ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين- مصوب 1373- با اصلاحات بعدي() مي‌باشد.

دسته بندی ها

ارسال دیدگاه ها

پیغام شما با موفقیت ارسال شد
کاراکترهای باقی مانده : ( 1000) حرف