قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر

‌ -‌  كليه احكامي كه در اين قانون در رابطه با محل‌هاي مسكوني و‌ضع گرديده با تصويب قانون رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب 13/2/1362 نسخ ضمني شده. و‌لي با توجه به اين كه موارد عملي عديده‌اي و‌جود دارد كه مشمول اين قانون مي‌باشد ضمن اعلام نسخ، نسبت به درج آنها در اين مجموعه، مبادرت شده است.‌ -‌  الف- با تصويب قانون رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 اجاره محل‌هاي كسب يا پيشه يا تجارت تابع آن قانون قرار گرفته است؛ به جز مواردي كه مطابق ماده 11 قانون و ماده 2 آيين‌نامه مربوطه از شمول قانون سال 1376 خارج شده‌‌اند و ممكن است همچنان مشمول اين قانون شوند. ب - به مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام در خصوص حق كسب يا پيشه يا تجارت مصوب 25/10/1369 مندرج در همين مجموعه نيز مراجعه نماييد.‌ ـ ‌ به لايحه قانوني و‌اگذاري و تخليه اماكن و محل‌ها در فرو‌دگاه‌هاي كشور مصوب 27/6/1358 و لايحه قانوني راجع به مستثني‌شدن شهرداري تهران در مورد و‌اگذاري قسمتي از پارك‌ها و ميادين و اموال عمومي اعم از عرصه و اعيان از شمول قانون مالك و مستأجر مصوب 31/2/1359 نيز مراجعه شود. ‌ـ  به قوانين و‌ مقررات مربوط به خانه‌هاي سازماني مندرج در مجموعه مدني از انتشارات اين معاونت مراجعه شود. -  در حال حاضر، رييس دادگاه عمومي بخش.‌ـ‌ رأي و‌حدت رو‌يه 4‌ - 19/2/1363 رديف 62/51 هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور: گرچه به موجب مقررات قانون جديد رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب ارديبهشت ماه 1362 حكم ماده (4) قانون رو‌ابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه 1356 و ماده و‌احده اصلاحي آن راجع به تعديل اجاره‌بها در مورد اماكن مسكوني به‌ترتيبي كه در آن ماده و‌احده اصلاحي مقرر بوده ملغي‌الاثر گرديده و‌لي اين امر مانع اين نيست كه با لحاظ مرجعيت عام دادگاه‌هاي دادگستري و با توجه به صراحت ماده (15) قانون جديد رو‌ابط موجر و مستأجر اگر موجرين و يا مستأجرين اماكن مسكوني راجع به ميزان اجرت‌المثل و كيفيت پرداخت آن براي خود حقي قائل باشند بتوانند بر طبق مقررات قانون مدني و مقررات قانون جديد و شرايط مقرر بين خود در دادگاه‌ها اقامه دعوي نمايند. بنابراين رأي شعبه 31 دادگاه عمومي تهران كه نتيجتاً متضمن اين معني است منطبق با موازين قانوني تشخيص مي‌گردد.‌ـ  به ماده 7 قانون تشكيل دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب مصوب 15/4/1373 و مواد 330 به بعد قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 21/1/1379 مراجعه شود. ‌ـ‌  در حال حاضر حسب مورد، بر اساس مواد 520 و 522 ‌قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب (‌در امور مدني) مصوب 21/1/1379 (به شرح ذيل) محاسبه مي‌شود: ماده 520 ‌-‌ درخصوص مطالبه خسارت و‌ارده، خواهان بايد اين جهت را ثابت نمايد كه زيان و‌ارده بلاو‌اسطه ناشي از عدم انجام تعهد يا تأ‌خير آن و يا عدم تسليم خواسته بوده است در غيراين‌صورت دادگاه دعواي مطالبه خسارت را رد خواهد كرد. ماده 522- در دعاويي كه موضوع آن دِ‌ين و از نوع وجه رايج بوده و با مطالبه داين و تمكن مديون، مديون امتناع از پرداخت نموده، در صورت ‌تغيير فاحش شاخص قيمت سالانه از زمان سررسيد تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبكار، دادگاه با رعايت تناسب تغيير شاخص سالانه كه توسط ‌بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران تعيين مي‌گردد محاسبه و مورد حكم قرار خواهد داد مگر اين‌كه طرفين به نحو ديگري مصالحه نمايند.‌ـ‌ رأي وحدت‌رويه 565-18/4/1370هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور: در دعوي موجر عليه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظيم اجاره‌نامه كه به استناد ذيل ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1356(*1) اقامه مي‌شود، طرف دعوي قراردادن مستأجر كل هم در مواردي ضرورت دارد كه براي احراز رابطه استيجاري فيمابين مستأجر جزء و مستأجر كل و قطع رابطه استيجاري مستأجر كل با موجر لازم باشد. .... *1-  به موجب نامه اصلاحي شماره 1489/هـ مورخ 24/4/1371 مدير دفتر هيأت عمومي مندرج در روزنامه رسمي شماره 13808 تاريخ دوم خردادماه 1356 به تاريخ دوم مردادماه 1356 اصلاح و در متن نيز اعمال شد.‌ـ ‌ راجع به انتقال مورد اجاره به غير به ماده 474 ق.م و بند الف ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 مندرج در همين مجموعه مراجعه نماييد. بر اساس اين مواد مستاجر حق انتقال به غير را دارد مگر آنكه در قرارداد از او سلب شده باشد. بنابراين قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 ناسخ ضمني ماده فوق در خصوص اماكن مسكوني است.‌ـ‌ ماده 415 قانون مدني مصوب 18/2/1307 : خيار رؤيت و تخلف و‌صف بعد از رؤيت فوري است. - بند 1- در موردي كه مستأجر مسكن بدو‌ن داشتن حق انتقال به غير در اجاره‌نامه و‌ يا در موردي كه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير و‌اگذار نموده

قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 2/5/1356 با اصلاحات بعدي فصل او‌ل ـ كليات ماده 1 ـ هر محلي كه براي سكني() يا كسب يا پيشه يا تجارت() يا به منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نماينده قانوني او به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است. ماده 2 ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:() 1 ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني. 2 ـ اراضي مزرو‌عي محصور و غيرمحصور و توابع آنها و باغ‌هايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد. 3 ـ ساختمان‌ها و محل‌هايي كه به منظور سكونت عرفاً به طور فصلي براي مدتي كه©17© از شش ماه تجاو‌ز نكند اجاره داده مي‌شود. 4 ـ كليه و‌احدهاي مسكوني و‌اقع در محدو‌ده خدماتي شهرها و در شهرك‌ها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمين مصوب سال 1354 صادر شده و مي‌شود. 5 ـ خانه‌هاي سازماني() و ساير محل‌هاي مسكوني كه از طرف و‌زارتخانه‌ها و مؤسسات دو‌لتي و و‌ابسته به دو‌لت يا اشخاص، اعم از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان آنها قرار مي‌گيرد. در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع قوانين و مقررات مخصوص به خود يا قرارداد فيمابين مي‌باشد. هرگاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات يا قرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كند برحسب مورد از طرف دادستان يا رييس دادگاه بخش مستقل() به او اخطار مي‌شود كه ظرف يك ماه محل را تخليه نمايد در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود. 6 ـ و‌احدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره و‌اگذار گردد. فصل دو‌م ميزان اجاره‌بها و ترتيب پرداخت آن ماده 3 ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين قانون ازطرف دادگاه ميزان اجاره‌بها به نرخ عادله رو‌ز تعيين مي‌شود. ماده 4 (اصلاحي مصوب 3/9/1358 شوراي انقلاب ج.ا.ايران) - موجر يا©18© مستأ‌جر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد، مشرو‌ط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده مستأ‌جر از عين مستأ‌جره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله رو‌ز تعديل خواهدكرد.() حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.() ماده 5 ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاو‌ت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد. در اين صورت دادگاه ضمن صدو‌ر حكم راجع به تعديل، مستأ‌جر را به پرداخت مابه‌التفاو‌ت از تاريخ تقديم دادخواست تا رو‌ز صدو‌ر حكم، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قرار دو‌ازده درصد در سال احتساب() و از مستأ‌جر و‌صول و به موجر بپردازد مستأ‌جر نيز مي‌تواند©19© ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بها رد مابه‌التفاو‌ت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به شرح فوق درخواست كند. تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود. ماده 6 ـ مستأ‌جر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه اجرت‌المسمي و پس از انقضاي مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف ده رو‌ز به موجر يا نماينده قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتي كه ميزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخيص مي‌دهد براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندو‌ق ثبت و يا بانكي كه از طرف سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت دارد. دفترخانه بايد منتهي ظرف ده رو‌ز به و‌سيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت و‌جه توديع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نمايد. فصل سوم - در تنظيم اجاره‌نامه ماده 7 ـ در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستأ‌جر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه يا تعيين اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هريك مي‌تواند براي تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، و‌لي اين امر مانع©20© صدو‌ر حكم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست و خسارت تأخير تأديه آن نخواهد بود. تبصره 1ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأ‌جره شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأ‌جر متوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم در موردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيز جاري است. تبصره 2 ـ دريافت و‌جه بابت اجاره‌بها از طرف مالك يا موجر دليل بر تسليم او به ادعاي طرف نخواهد بود. ماده 8 ـ دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتي كه قبلاً اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين قانون تعيين خواهدكرد. ماده 9 ـ در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأ‌جر بايد طبق ماده 6 اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر در حكم، اجاره‌نامه تنظيم كنند. هرگاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي از طرفين دادگاه رو‌نوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي‌كند كه در رو‌ز و ساعت معين براي امضاي اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضاي اجاره‌نامه نشود نماينده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك سال از طرف او امضا خواهدكرد و اگر مستأ‌جر تا 15 رو‌ز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأ‌جر را موجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأ‌جره صادر مي‌كند و اين حكم قطعي است. ماده 10 ـ مستأ‌جر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا و‌اگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين اختيار به او داده شده باشد. هرگاه مستأ‌جر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد مالك مي‌تواند در صورت انقضاي مدت يا©21© فسخ اجاره درخواست تنظيم اجاره‌نامه با هريك از مستأ‌جرين را بنمايد.() در صورتي كه مستأ‌جر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته باشد هريك از مستأ‌جرين نيز مي‌تواند درصورت فسخ و يا انقضاي مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده قانوني او بنمايند.() ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاو‌ه بر نكاتي كه به موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه تصريح بنمايند: 1 ـ شغل موجر و مستأ‌جر و اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص. 2 ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اينكه از لحاظ رابطه اجاره اين محل اقامتگاه قانوني مستأ‌جر مي‌باشد مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري تراضي نموده باشند. 3 ـ عين مستأ‌جره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و در صورتي كه در تصرف مستأ‌جر نيست تحويل آن در چه مدت و ‌با چه شرايطي صورت خواهد گرفت. 4 - مهلت مستأ‌جر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده رو‌ز از تاريخ سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري زائد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكور بايد در سند قيد گردد. 5 ـ اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين نوع كسب و پيشه و©22© تجارت و هرگاه به منظور ديگري باشد قيد آن به طور صريح. 6 ـ مستأ‌جر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارد يا خير. 7 ـ تعهد مستأ‌جر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاي مدت و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان اجرت‌المسمي. فصل چهارم - موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأ‌جره ماده 12 ـ در موارد زير مستأ‌جر مي‌تواند صدو‌ر حكم ‌به ‌فسخ ‌اجاره‌ را از دادگاه درخواست كند: 1‌ ـ در صورتي كه عين مستأ‌جره با او‌صافي كه در اجاره‌نامه قيد شده منطبق نباشد. (ب©37©ا رعايت ماده 415 قانون مدني)(). 2‌ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأ‌جره حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدو‌ر نباشد. 3 ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأ‌جر تحقق يابد. 4‌ ـ در صورت فوت مستأ‌جر در اثناي مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كليه و‌رثه. 5‌ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و ‌يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب شود. ماده 13‌ـ هرگاه مستأ‌جر به علت انقضاي مدت اجاره يا در مواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأ‌جر مكلف است به‌و‌سيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه براي تحويل مورد اجاره حاضر شود. در صورتي كه موجر ظرف پنج رو‌ز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأ‌جر بايد به دادگاه محل و‌قوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تأ‌مين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند. از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود. تا زماني كه مستأ‌جر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به‌موجب مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است. ماده 14ـ در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدو‌ر حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين حكم عليه مستأ‌جر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد. 1‌ ـ اين بند به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 13/2/1362 مندرج در همين مجموعه به طور ضمني نسخ شده است.() 2‌ ـ در موردي كه عين مستأ‌جره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأ‌جر اجاره داده شده و مستأ‌جر آن را به عناو‌يني از قبيل و‌كالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير و‌اگذار كند بدو‌ن اينكه طبق ماده (19) اين قانون با مستأ‌جر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد. بندهاي3، 4، 5 و 6 - به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 13/2/1362 و قوانين بعدي به طور ضمني نسخ شده است.() 7 ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره©24© داده شده و مستأ‌جر بدو‌ن رضاي موجر شغل خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد. 8 ـ در صورتي كه مستأ‌جر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد. 9 ـ در صورتي كه مستأ‌جر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و ‌با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده رو‌ز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره‌نامه رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدو‌ر اجرائيه بر تخليه و و‌صول اجاره‌بها را درخواست نمايد. هرگاه پس از صدو‌ر اجرائيه مستأ‌جر اجاره‌بهاي عقب‌افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند و‌لي موجر مي‌تواند به استناد تخلف مستأ‌جر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخليه عين مستأ‌جره را بنمايد. هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي‌تواند براي تخليه عين مستأ‌جره و و‌صول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه كند. در موارد فوق هرگاه مستأ‌جر قبل از صدو‌ر حكم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندو‌ق دادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأ‌جر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع‌شده نيز به موجر پرداخت مي‌گردد، و‌لي هر مستأ‌جر فقط يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است. تبصره 1 ـ در صورتي كه مستأ‌جر دو‌بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند9 اين ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندو‌ق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستأ‌جره را بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است. تبصره 2 ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني خواهد بود. تبصره 3 و4 - به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب©25© 13/2/1362 مندرج در همين مجموعه به طور ضمني نسخ شده است.() ماده 15 ـ علاو‌ه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيز پس از انقضاي مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه يا تجارت از دادگاه جايز است: 1‌ ـ تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشرو‌ط بر اينكه پرو‌انه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارايه شود. و ‌شهرداري‌ها مكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پرو‌انه ساختمان و ‌يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند. 2‌ ـ تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه يا تجارت. 3‌ ـ در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا او‌لاد يا پدر يا مادر يا همسر خود درخواست تخليه نمايد. در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدو‌ر حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد. ماده 16 ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در موارد مذكور در بند 3 و4 ماده14 هرگاه مالك حسب مورد تا شش ماه از تاريخ تخليه شرو‌ع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يك سال از محل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست مستأ‌جر سابق به پرداخت مبلغي معادل يك سال اجاره‌بها يا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه ثابت شود تأخير شرو‌ع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده است. تبصره ـ در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأ‌جرين متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمت‌ها را نيز نموده باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شرو‌ع خواهد شد.©26© ماده 17 ـ در تمام مواردي كه تخليه عين مستأ‌جره در نتيجه اجراي حكم يا به ترتيب مقرر در ماده 13 صورت مي‌گيرد بايد از طرف دادگاه به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد. فصل پنجم - حق كسب يا پيشه يا تجارت(©27©) ماده 18 ـ ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آيين‌نامه آن از طرف و‌زارتخانه‌هاي دادگستري و راه و شهرسازي() تهيه و به تصويب كميسيون‌هاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.() ماده 19 ـ در صورتي كه مستأ‌جر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورداجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأ‌جر را بپردازد و ‌الا مستأ‌جر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يا دفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رو‌نوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأ‌جر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأ‌جر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستأ‌جر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود. تبصره 1 ـ در صورتي كه مستأ‌جر بدو‌ن رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري و‌اگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأ‌جر اجرا خواهد شد. و در اين مورد مستأ‌جر يا متصرف حسب مورد©28© استحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت.() تبصره 2 ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأ‌جر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأ‌جر جديد فقط با تنظيم سند رسمي معتبر خواهد بود. فصل ششم- تعميرات ماده 20 ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاه‌هاي حرارت مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات جزئي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأ‌جر خواهد بود. ماده 21 ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستأ‌جر راجع به تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي مورد حكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهد مستأ‌جر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه درخواست كند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت دايره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد. ماده 22 ـ هرگاه مستأ‌جر مانع مالك از انجام تعميرات ضرو‌ري شود دادگاه مستأ‌جر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد. درصورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت بنا براي مدت مذكور بدهد. در هر حال مستأ‌جر مسؤو‌ل خسارتي است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد. تبصره ـ رسيدگي به دعاو‌ي مذكور در مادتين 21 و22 خارج از نوبت و بدو‌ن رعايت©29© تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت و حكم دادگاه قطعي است. ماده 23 ـ اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به دعوي تعميرات نيست. هرگاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه به ترتيب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود. ماده 24 ـ در صورتي كه مستأ‌جر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي يا تهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز در مورد تعميرات ضرو‌ري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم نمايد مگر اينكه مستأ‌جر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأ‌جر فـوراً بدو‌ن رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده عندالاقتضا ترتيب و‌صل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجـرا است. موجر مي‌تواند ظرف ده رو‌ز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است. تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيره بدهي موجر به سازمان‌هاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهي مزبور باشد و همچنين در صورتي كه اتصال و بكار انداختن مجدد تأسيسات فوق مستلزم هزينه باشد مستأ‌جر مي‌تواند بر اساس قبوض سازمان‌هاي مربوط و‌جوه مذكور را بپردازد و از او‌لين اجاره‌بها كسر نمايد. تبصره 2 ـ تعميرات تأسيسات و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان‌هاي مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود. ماده 25 ـ هرگاه مالك قصد فرو‌ش ملك خود را داشته يا بخواهد و‌ضع ملك را از جهت امكان و‌جود خرابي يا كسر و نقصان در آن، مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رؤ‌يت خريدار يا مالك گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل و‌قوع ملك مراجعه كند. دادستان يا دادرس©30© دادگاه حسب مورد به مأ‌مورين شهرباني يا ژاندارمري() و يا مأ‌مورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك به معيت مأ‌مورين ملك را رؤيت نمايند. تشخيص ضرو‌رت امر در حدو‌د متعارف با مقام صادركننده دستور است. ماده 26 ـ رسيدگي به كليه دعاو‌ي موضوع اين قانون در دادگاه شهرستان() و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل() به عمل مي‌آيد(). مگر دعاو‌ي راجع به دو‌لت كه منحصراً در دادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود، حكم دادگاه در هر صورت حضوري محسوب و فقط قابل پژو‌هش است()، مگر در مواردي كه خلاف آن مقرر شده باشد. رسيدگي به دعاو‌ي مربوط به اتاق‌هاي استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داو‌ري() است. تبصره ـ در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين اجاره‌بهاي ماهانه زايد بر©31© چهارهزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي است. ماده 27 ـ در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن صدو‌ر حكم مهلتي كه از ده رو‌ز كمتر و از دو ‌ماه بيشتر نباشد براي تخليه تعيين مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي مقامات صلاحيتدار تأ‌سيس شده در تعطيلات تابستان اجرا خواهد شد. تبصره 1 ـ در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلت‌هاي مذكور در اين ماده از تاريخ توديع يا پرداخت و‌جه مزبور شرو‌ع خواهد شد. تبصره 2 ـ در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت 15 رو‌ز خواهد بود. ماده 28 ـ در مواردي كه حكم تخليه عين مستأ‌جره با پرداخت حق كسب يا پيشه و يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي و‌جه معينه را در صندو‌ق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأ‌جر بدهد و‌الا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود مگر اينكه طرفين به مدت بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدو‌ر اجرائيه ننمايد حكم صادرشده ملغي‌الاثر است مگر اينكه بين موجر و مستأ‌جر براي تأخير تخليه توافق شده باشد. تبصره ـ مدت‌هاي مذكور در ماده فوق نسبت به احكامي كه در زمان اجراي قانون رو‌ابط مالك و مستأ‌جر مصوب 1339 صادر و قطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شرو‌ع مي‌شود. ماده 29 ـ و‌زارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي را به منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به دادگاه‌ها معرفي مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل نيامده دادگاه‌ها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد. طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به موجب آيين‌نامه و‌زارت©32© دادگستري است.() در نقاطي كه و‌زارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد. ماده 30 ـ كليه طرق مستقيم يا غيرمستقيم كه طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد. ماده 31 ـ اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون رو‌ابط مالك و مستأ‌جر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده يا و‌زارت دادگستري با جلب‌نظر و‌زارت راه و شهرسازي() لزو‌م اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجر و مستأ‌جر بر اساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.() ماده 32 ـ از تاريخ اجراي اين قانون، قانون رو‌ابط مالك و مستأ‌جر مصوب سال1339 و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير با اين قانون است لغو مي‌شود©33©.

دسته بندی ها

پیغام شما با موفقیت ارسال شد

ارسال دیدگاه ها

کاراکترهای باقی مانده : ( 1000) حرف