رای شماره 1413 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 تعرفه سال 1394 و بند 1 تعرفه سالهای 1395 و 1396 شورای اسلامی شهر نصیرشهر

تاریخ دادنامه: 1398/9/7       شماره دادنامه: 1413        شماره پرونده: 762/96

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای نادر قنبری

موضوع شکایت و خواسته: ابطال بندهای 1 و 2 تعرفه سال 1394 و بند 1 تعرفه سالهای 1395 و 1396 شورای اسلامی شهر نصیرشهر

گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال فصل هفتم تعرفه عوارض و بهای خدمات محلی شهرداری نصیر شهر در سالهای 1394، 1395 و 1396 مصوب شورای اسلامی شهر نصیرشهر در خصوص عوارض مازاد تراکم، عوارض تفکیک عرصه و قدرالسهم شهرداری برای املاکی که غیرمجاز تفکیک شده‌اند را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

«ریاست محترم دیوان عدالت اداری

با سلام و دعای خیر

احتراماً، اینجانب نادر قنبری در جهت تبیین خواسته به استحضار آن عالی مقام می‌رسانم که: شورای اسلامی شهر نصیر شهر در سالهای 1394، 1395 و 1396 هر سال به صورت جداگانه طی فصل هفتم دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات محلی جهت اجرا در هر یک از سالهای 1394، 1395، 1396 اقدام به وضع عوارض تحت عنوان «عوارض تفکیک عرصه» نموده و مبادرت به ارائه جواز به شهرداری نصیر شهر جهت اخذ وجوهی غیرقانونی از شهروندان مربوطه می‌نماید. مصوبه مذکور و دلایل غیرقانونی بودن آن به شرح ذیل است:

الف) بخش اول: مصوبه مورد اعتراض

فصل هفتم تعرفه عوارض و بهای خدمات محلی شهرداری نصیر شهر در سال 1394ـ 1395 ـ 1396

عوارض بیش از حد تراکم ـ قدرالسهم شهرداری برای املاکی که بصورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند.

ماده واحده: به استناد تبصره یکم (1) ذیل ماده (5) قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و چگونگی برقراری و وصول عوارض و سایر وجوه از تولید‌کنندگان کالا و ارائه‌دهندگان 1381/10/22 مجلس شورای اسلامی ایران که به تاریخ 1381/10/25 به تأیید شورای نگهبان قانون اساسی رسیده به منظور تأمین اعتبار لازم جهت اجرای پروژه‌های عمرانی ـ خدماتی و همچنین ایجاد همخوانی لازم بین سیاست وصولی عوارض تراکم و سرانه‌های خدماتی مورد نیاز از محل وصول عوارض تراکم ساختمانی در حد ضابطه طرح تفصیلی و مازاد بر ضابطه طرح جامع براساس رأی کمیسیون ماده 5 به شهرداری اجازه داده می‌شود طبق تباصر ذیل اقدام به وصول عوارض نماید.

تبصره1: انباری تجاری بدون توجه به اینکه در چه طبقه‌ای باشد جزء زیربنای مشمول تراکم می‌باشد (مازاد به سطح اشتغال)

تبصره3: برای محاسبه عوارض مازاد بر تراکم مجاز با کاربریهای مختلف که برابر ضوابط پیش‌بینی شده در دفترچه طرح تفصیلی و همچنین در صورتی که املاک واقع در حوزه شهر نیاز به افزایش تراکم داشته باشند هنگام پیشنهاد برای تصویب در کمیته فنی طرح‌های‌هادی یا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری از فرمول زیر استفاده شود.

قیمت منطقه‌ای K*S*P 

تبصره4: تراکم پایه با توجه به ضوابط طرح جامع 60 درصد می‌باشد. کسری حدنصاب از فرمول S*P*3   محاسبه می‌شود.

مساحت خالص متراژکسری حدنصاب= S

عوارض تفکیک و هزینه خدمات  

1ـ عوارض بر ارزش افزوده حاصل از تفکیک عرصه مسکونی، اداری و سایر

2ـ الف: عوارض تفکیک موضوع بخشنامه شماره 1/3/34/24/121ـ 1368/12/28

ضریب تفکیک عرصه*مساحت عرصه*قیمت منطقه ای= عوارض تفکیک عرصه

ضریب تفکیک اعیان*مساحت بنا*قیمت منطقه‌بندی = عوارض تفکیک اعیانی

 

عوارض تفکیک       عرصه 95  اعیان

مسکونی   K=1       K=0/5

تجاری     K=4       K=1/5

اداری و خدماتی       K=2       K=0/5

صنعتی    K=3       K=1

سایر        K=1       K=0/5

تبصره1: کلیه املاکی که به استناد مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت و عوارض تفکیک را به شهرداری پرداخت ننموده‌اند مشمول پرداخت عوارض تفکیک براساس سال صدور سند می‌باشند.

تبصره2: عوارض تفکیک هنگام اخذ صدور مجوز یا پاسخ استعلام و نقل و انتقال و یا پس از صدور رأی کمیسیون ماده 100 و یا هنگام صدور عدم خلاف یا صدور پایانکار علاوه بر جرائم عوارض مربوطه هم قابل وصول می‌باشد.

تبصره3: املاکی که خارج از محدوده و در داخل حریم شهر قرار دارند و فاقد طرح تفصیلی می‌باشند ولیکن در حریم احتمالی جاده و فضای سبز و غیره قرار دارند و از طریق مواد 147و 148 و غیره سند دریافت کرده‌اند مشمول پرداخت عوارض مذکور می‌باشند.

تبصره4: اراضی با کاربری مزروعی و باغات مستثنی از این تعرفه است و چنانچه با صدور مجوز از سوی مراجع ذیصلاح تغییر کاربری این گونه اراضی در داخل محدوده و حریم شهر انجام شود عوارض تفکیک یا افراز براساس نوع کاربری تغییر یافته محاسبه و قابل وصول است. چنانچه مالک یا مالکین به موجب رأی دادگاه یا مقررات ثبت اسناد تقاضای افراز ملکی را باشند عوارض تفکیک وصول خواهد شد.

تبصره5: در خصوص تفکیک اعیانی که دارای صورتجلسات تفکیکی اداره ثبت اسناد باشند عوارض تفکیک وصول خواهد شد.

تبصره6: عوارض این تعرفه به کل بنا تعلق گرفته و مشترکات به میزان قدرالسهم بین واحدها تقسیم می‌شود.

2ـ قدرالسهم شهرداری برای املاکی که بصورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند.

با توجه به اینکه بعضی از مالکین اراضی و ابنیه واقع در محدوده و حریم شهر بدون تأیید نقشه تفکیکی از سوی شهرداری اقدام به تفکیک زمین خود نموده و کسانی که از محل ماده 147 و 148 و سایر موارد قانون ثبت و 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی و مراجع قضایی وکلیه کسانی که بدون استعلام از شهرداری سند مالکیت دریافت کرده‌اند و اراضی با اسناد عادی که از نظر مالکیت فاقد معارض باشند در نتیجه بابت خدمات مورد نیاز این‌گونه املاک هزینه گزافی به شهرداری و به تبع به شهروندان تحمیل می‌گردد لذا در اجرای تبصره 4 ذیل ماده 101 اصلاحی مشمول پرداخت 25 درصد قیمت کارشناسی ملک تحت عنوان قدرالسهم شهرداری می‌گردند. همچنین در مواردی که با لحاظ مقررات راجعه تفکیک املاک میسر می‌باشد، مالکینی که در قبال عوارض متعلقه قصد توافق با شهرداری جهت تفکیک اراضی خود را بر اساس مصالحه فی مابین مودی و شهرداری خواهد بود. قدرالسهم شهرداری برای املاکی که به صورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند 25درصد قیمت کارشناسی عرصه خواهد بود.

تبصره: کلیه افرادی که اقدام به ساخت غیرمجاز نموده‌اند و به صورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند صدور گواهی عدم خلاف منوط به پرداخت 25 درصد قیمت کارشناسی با عنوان قدرالسهم شهرداری می‌باشد.

ب) دلایل اعتراض به مصوبه

شوراهای اسلامی شهر نصیر شهر طی مصوبه فوق‌الذکر تحت عنوان تعیین و وصول «عوارض مازاد تراکم و عوارض تفکیک عرصه»، مبادرت به ارائه جواز به شهرداری نصیر شهر جهت اخذ وجوهی غیرقانونی و غیرشرعی از شهروندان می‌نمایند. این در حالی است که با استناد به دلایل ذیل این مصوبه‌ها مغایر قوانین و مقررات می‌باشد:

مغایرت با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: اخذ عوارض اضافه بنا و تراکم و پذیره علاوه بر جریمه‌های مندرج در تبصره‌های ماده 100 به غیراز این که خلاف مقررات می‌باشد مغایر رویه قضایی نیز هست. به عنوان نمونه آراء ذیل قـابل ذکر است. هیأت عمومی دیـوان عـدالت اداری در آراء متعددی بـه صراحت، اصل موضوع مورد استفاده توسط شورای اسلامی شهر نصیر شهر  جهت وضع و تعیین عوارض سالانه را غیرقانونی و مورد ابطال قرار داده است. لیکن علی‌رغم اعلان آرای مذکور در روزنامه رسمی یا حتی اعلام مستقیم آن توسط اشخاص به آن شـورا، تأثیری در روند نادرست آن شورا نداشته و مرجع مذکور یا نسبت به موضوع بی‌اعتنا بوده و یا با ایجاد تبصره‌ها و به اصطلاح ایجاد شاخ و برگ اضافی به اصلِ موضوعِ ابطالی توسط هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، موجبات دور زدن قوانین و آرای آن دیوان را فراهم می‌نماید.

آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص عوارض غیرقانونی مازاد بر جریمه¬های کمیسیون ماده 100

 

ردیف      تاریخ       دادنامه     موضوع    مرجع تصویب‌کننده

1           80/11/14 354 الی 358          وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض زیربنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییر کاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی خلاف قانون است.     شهرسازی و معماری شهرداری تهران

2           85/2/3    48         ابطال بند 8 و تبصره آن از دستورالعمل شماره 24150/1/3 مو رخ 1369/11/30 وزیر کشور

وزیر کشور

3           87/12/11 848        ابطال بند 6 ماده 25 مصوبه ضوابط تفکیک اعیانی شورای اسلامی شهر اردبیل (اخذ عوارض علاوه بر جریمه‌های مندرج در ماده 100 قانون شهرداری (جریمه-های تخلفات ساختمانی))            شورای اسلامی شهر اردبیل

4           91/11/2   770        اخذ عوارض اضافه بنا در تخلفات ساختمانی علاوه بر جریمه مندرج در تبصره¬های ماده 100 خلاف ماده مذکور و تبصره‌های مقرر است.

5           92/3/20   195        ابطال عوارض تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد    شورای شهر خرم آباد

6           92/7/1    427        موضوع رأی: ابطال مصوبات شماره 3/3423/ش ـ 1386/5/23 و 3/5655/ش ـ 1386/12/12 شورای اسلامی شهر مشهد مبنی بر اخذ بهای خدمات مازاد بر تراکم توسط شهرداری قبل از ارسال پرونده به کمیسیون¬های ماده 100 و نیز ابطال مصوبه شماره 3/5655/ش ـ 1386/12/12 شورای مذکور مبنی بر تأیید اخذ بهای خدمات فوق‌الاشاره         

شورای  اسلامی شهر مشهد

7           93/9/24   1529      اخذ مبالغ دیگر علاوه بر جریمه¬ی مقرر در رأی کمیسیون ماده 100 تحت عنوان عوارض کسر فضای آزاد خلاف قانون است.             شورای اسلامی شهر اردبیل

8           93/11/6   1818      ابطال بند 3 ماده 14 تعرفه عوارض محلی مصوب سال 89 شورای شهر اردبیل

(ابطال اخذ عوارض علاوه بر جریمه-های مندرج در ماده 100 قانون شهرداری)           شورای اسلامی شهر اردبیل

9           914/1/20 1259      ابطال ماده 14 تعرفه عوارض محلی شهر اردبیل در سال 1388 مصوب شورای اسلامی شهر اردبیل مبنی بر عوارض غیرقانونی مازاد بر تراکم          شورای اسلامی شهراردبیل

10         94/12/18 1312      ابطال عوارض ارتفاع مازاد ساختمانی         شورای اسلامی شهر مشهد

11         95/4/1    242        ابطال مصوبه بیست و ششمین جلسه مورخ 1393/10/28 شورای اسلامی شهر کرج در سال 1394 در خصوص عوارض تخلفات ساختمانی در قالب عوارض پذیره و اضافه تراکم از تاریخ تصویب   شورای اسلامی شهر کرج

12         91/52/17 1355      عوارض بعد از کمیسیون {ابطال مواد 6، 7، 8، 9 و بندهای (9ـ1) الی (9ـ 15) و مواد 12، 13، 14، 15، 16، 17، 18، 19، 21، 23، 28، 36، 37 و 50 و تبصره‌های آن مندرج در دفترچه تعرفه عوارض سال 1394 شورای اسلامی شهر ملایر از تاریخ تصویب در خصوص عوارض وضع مازاد بر جرائم ماده صد، عدم اجرای نما، تراکم سطح، پیش آمدگی و بالکن، حذف و کسر پارکینگ، تفکیک اعیانی و اراضی، تملک باغات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و سرقفلی، قراردادهای پیمانکاری و حق‌النظاره و طراحی مهندسین طرح و اصلاح حد در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری }          ملایر

13         91/52/17 1356 الی 1359       شورای اسلامی شهر ملایر در تصویب ماده 6 تعرفه عوارض محلی سال‌های 1394 ـ 1395در مورد زیربنای ساختمانهای مسکونی مازاد بر پروانه یا بدون پروانه که در کمیسیون ماده 100 منجر به صدور رأی بر ابقاء بنا می‌گردد و شورای اسلامی شهر تبریز در تصویب قسمت اخیر شق 6 بند الف ـ 1 ماده 10، ماده 17،شق 4ـ 1ـ بند 1 و بند 3 ماده 18 تعرفه عوارض محلی سال 1394 و مواد 18، 20، بند 3 ماده 23 و ماده 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 در مورد زیربنای پروانه ساختمانی (عوارض مازاد بر تراکم)، ابقای اعیانی‌ها، تفکیک عرصه و افراز ناشی از تغییر یا تثبیت کاربری و مشرفیت و ارزش اضافه شده وضع عوارض کرده است ملایر ـ تبریز

 

1ـ اخذ عوارض اضافه بنا در تخلفات ساختمانی علاوه بر جریمه مندرج در تبصره‌های ماده 100 خلاف ماده مذکور و تبصره‌های مقرر است، با توجه به این که قانونگذار در خصوص اضافه بنا یا تخلفات ساختمانی به شرح تبصره‌های ماده 100 قانون شهرداری اصلاحی سال 1358، تعیین تکلیف کرده آن قسمت از مصوبه شوراهای اسلامی شهر در تجویز اخذ عوارض اضافه بنا خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع می‌باشد.

2ـ (رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 770 ـ 1391/11/2)

نظر به این‌که وضع قاعده آمره در باب اخذ هرگونه وجه از جمله عوارض شهرداری و جرایم تخلفات ساختمانی به قوه مقننه اختصاص دارد و قانونگذار در زمینه مرجع تعیین عوارض مذکور و کیفیت احتساب جرایم تخلفات ساختمانی و وصول آنها تعیین تکلیف کرده است، بنابراین مفاد مصوبه‌ای که متضمن وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض زیربنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییر کاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی می‌باشد، خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص داده می شود و ابطال می گردد.

3ـ (رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری به دادنامه شماره 354 لغایت 358 ـ 1380/11/14)

پس از الزام مالک به پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی، وضع عوارض خاص در خصوص احداث بنای مازاد بر تراکم مندرج در پروانه ساختمانی با احکام مقنن در باب تفویض اختیار وضع عوارض به شورای اسلامی شهر منافات و مغایرت دارد...

(رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری به دادنامه شماره 848 ـ 1387/12/11)

در ارتباط با عوارض تفکیک عرصه، بر اساس دادنامه¬ها به شماره 218 ـ 1387/4/9 و 459ـ 1389/1/20 و 492ـ 1389/14/1 و 275 ـ 1391/1/56 و 621ـ 1391/9/13 و 627ـ 1391/9/20 و 634ـ 1391/9/20 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تعیین و دریافت عوارض تفکیک عرصه، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی شهرها تشخیص داده شده است. با توجه به این که هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آرایی مشابه اخذ چنین وجوهی در شهرهای دیگر را خلاف قانون قلمداد کرده اصل عدالت و حفظ حقوق شهروندی نیز اقتضاء می‌کند وقتی اخذ عوارضی از شهروندانِ بخشی از این سرزمین که در مغایرت با قانون شناخته شده نمی‌توان اخذ نمود، همان وجه را از مردمان شهروندان دیگر نیز نباید جایز و قانونی قلمداد کرد. چرا که این امر با اصل 20 و بند14 اصل 3 قانون اساسی مبنی بر یکسانی افراد در برابر قانون، مغایر است.

ابطالی‌های عوارض تفکیک عرصه و قدرالسهم شهرداری

 

ردیف      تاریخ       دادنامه     موضوع رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری          مرجع تصویب‌کننده عوارض

1           5/2/ 86   316        ابطال بند 63 مصوبه مورخ 79/10/6 شورای اسلامی شهر ارومیه مبنی بر اختصاص قسمتی از اراضی بایر به شهرداری به طور رایگان در زمان تفکیک اراضی مزبور         شورای اسلامی شهر ارومیه

2           9/11/ 86 964        تبصره2 بند (الف ـ2) دستورالعمل نحوه¬ی محاسبه درصد مربوط به تأسیسات شهری املاک و اراضی داخل محدوده¬ی خدماتی شهر کرمان به شماره 1774 مورخ 1380/10/18 مصوب جلسه مورخ1380/8/14 شورای اسلامی شهر کرمان  شورای اسلامی شهر کرمان

3           3/12/ 87 148        عدم صلاحیت شهرداری نسبت به تفکیک و افراز و عدم امکان طرف دعوا بودن آن در این خصوص و انحصار صلاحیت تفکیک و افراز نسبت به دادگاه¬ها و ادارت ثبت اسناد وحدت رویه

4           4/9/ 87   218        ابطال مصوبات شورای اسلامی شهر شیراز  مبنی بر اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به طور رایگان به عنوان بهای خدمات در بند 26 ماده 71 قانون شوراها           شورای اسلامی شهر شیراز

5           4/2/ 87   209        سلب قسمتی از مالکیت افراد به عنوان مابه ازاء عوارض تفکیک فیزیکی املاک و مستحدثات و تملک آن به طور رایگان خلاف صریح حکم قانونگذاز و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است. (ابطال مصوبه 84/8/11 شورای اسلامی شهر اصفهان در زمینه اختصاص قسمتی از اراضی و مستحدثات اشخاصی به شهرداری به طور رایگان به عنوان عوارض تفکیک فیزیکی اراضی و املاک مذکور)      شورای اسلامی شهر اصفهان

6           89/10/20             459       ابطال مصوبه چهل (پ) کمیسیون مورخ 1387/11/17 شورای اسلامی شهر قم (مبنی بر اخذ چهل درصد قیمت منطقه ای با عنوان توافق یا بهای خدمات ناشی از تفکیک)   شورای اسلامی شهر قم

7           14/1/ 89 492        اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و یا وصول مبلغی به عنوان هزینه خدمات مذکور به منظور صدور پروانه احداث بنا خلاف قانون می‌باشد. شورای اسلامی شهر خمین

 

8           8/9/ 90   336        ابطال بندهای 3ـ4ـ16 طرح تفصیلی شهر کرمان و مصوبه شماره 1774ـ 1380/10/18 شورای اسلامی شهر کرمان در آن قسمت که متضمن دریافت قسمتی از اراضی مورد تفکیک و یا افراز به عنوان تأمین احتیاجات عمومی شهری است     شورای اسلامی شهر کرمان

9           9/7/ 91   381       ابطال مصوبه شماره 7585/ش الف س مورخ 810/7/3 شورای اسلامی شهر شیراز در برقراری عوارض مالیات بر ارزش افزوده تفکیک و افراز اراضی شیراز

10         1/56/ 91 275       ابطال مصوبه یکصد و هفتاد و هفتمین جلسه شورای اسلامی شهر قم مورخ 1387/6/25 که متضمن دریافت قسمتی از اراضی مورد درخواست تفکیک است. (به عنوان عوارض بهای خدمات)    شورای اسلامی شهر قم

 

11         9/13/ 91 621        ابطال مصوبه شماره 2/3106/ش ـ 1383/7/18 شورای اسلامی شهر مشهد (غیرقانونی بودن دریافت بخشی از اراضی اشخاص به عنوان عوارض تفکیک زمین)    شورای اسلامی شهر مشهد

12         9/20/ 91 627        ابطال بخش (الف) و بندهای 1 الی 7 از بخش (ج) مصوبه شماره 5106 ـ 1383/11/8 (غیرقانونی بودن دریافت بخشی از اراضی اشخاص به عنوان عوارض تفکیک زمین)   شورای اسلامی شهر گرگان

13         9/20/ 91 634        ابطال دستور العمل شماره 3628 ـ 1381/9/23 با موضوع اخذ عوارض تفکیک مجدد، مصوب جلسه 257 شورای اسلامی شهر گرگان      شورای اسلامی شهر گرگان

14         1/26/ 92 39         ابطال اطلاق بندهای 1 و 2 ماده 18 مصوبه تعیین عوارض محلی سال 1389 شورای اسلامی شهر اردبیل مبنی بر دریافت عوارض ناشی از تفکیک از این حیث که شامل اراضی کمتر از 500 متر مربع می¬شود.           شورای اسلامی شهر اردبیل

15         6/17/ 93 1018      ابطال قسمتهایی از تعرفه بهای خدمات شهرداری اراک مورد عمل از 1393/1/1          شورای اسلامی شهر اراک

16         12/18/ 94            1310      ابطال ماده واحده مصوبه شماره 4030/ش الف س ـ 1386/11/14 و تبصره‌های 6 و 8 آن و مصوبه اصلاحی آن به شماره 8596 ـ 1387/11/8 از تاریخ تصویب (ابطال عوارض تفکیک)         شورای اسلامی شهر شیراز

17         2/28/ 95 97         ماده 22 از مصوبه شماره 388 ـ 1390/11/12شورای اسلامی شهرگرگان در خصوص وضع عوارض برای تفکیک اعیانی اعم از مسکونی تجاری خدماتی اداری و سایر مغایر قانون است و ابطال می-شود    شورای اسلامی شهر گرگان

18         4/1/ 95   244        بندهای 3 و 4 و 5 بخش 12 فصل دوم دفترچه عوارض و بهای خدمات سال 1394 شهرداری کرج در خصوص عوارض تفکیک عرصه از تاریخ تصویب مندرج در دفترچه عوارض و بهای خدمات سال 1394شهرداری کرج، در حضور عضو شورای شهر کرج، منتج به نتیجه ابطال مصوبه از تاریخ تصویب    شورای  اسلامی شهر کرج

19         1/59/ 95 342        ابطال بند 1ماده17تعرفه عوارض و بهای شهری در سال 1394 شورای اسلامی شهرگرگان (ابطال عوارض تفکیک عرصه موضوع ماده 101 قانون شهرداری در مورد اراضی با مساحت 500 متر کمتر)          گرگان

20         9/16/ 95 686 الی 695          ابطال تعرفه عوارض شوای اسلامی شهر‌های مختلف درخصوص وضع عوارض تفکیک (اعم از عرصه و اعیان) شهریار ـ گرگان ـ خوی ـ شهرجدید هشتگرد ـ محمدشهر ـ شهرقدس ـ گناباد ـ صفادشت ـ کلیشاد و سودرجان

21         9/16/ 95 696        ابطال مصوبه شماره 2407ـ 1389/11/3 شورای اسلامی شهر شاندیز در خصوص وضع عوارض کسری حدنصاب تفکیک شاندیز

22         9/16/ 95 697 و 698            آن قسمت از بندهای ذیل ماده 13 تعرفه عوارض محلی شهرداری بازرگان که اخذ عوارض نسبت به اراضی کمتر از 500 متر را تجویز می‌کند مغایر حکم مقنن بوده و قابل ابطال است (ابطال اخذ عوارض حق تفکیک)            شهر بازرگان

23         9/30/ 95 753        ابطال تبصره 11 ماده 43 تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر همدان در سال 1395 در خصوص وضع عوارض تفکیک اراضی و ساختمان   همدان

24         9/30/ 95 770 و 771            ابطال ماده 22 و کلیه بندهای ذیل آن از تعرفه عوارض محلی سال 1391 مصوب شورای اسلامی شهر میانه مبنی بر واگذاری قسمتی از ملک و عوارض به شهرداری برای تغییر کاربری و تفکیک میانه

26         10/7/ 95 773        ابطال بند 11 و بند 16 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر محمد شهر در سال 1395 درخصوص وضع عوارض ناشی از اجرای طرح¬های توسعه شهری از تاریخ تصویب {عوارض ارزش افزوده ناشی از تفکیک و افراز}          محمدشهر

27         12/10/ 95            1312      «ابطال مصوبه جلسه شماره 175ـ1391/5/24 شورای اسلامی شهر هشترود در خصوص وضع عوارض تفکیک و افراز در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب1392»       هشترود

28         12/10/ 95            1313      «ابطال ماده 17 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر گرگان برای سال 1394 به بعد از تاریخ تصویب درخصوص وضع عوارض تفکیک  عرصه اراضی تا 500 متر در اجرای مقررات ماده92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب1392»   گرگان

29         12/10/ 95            1314، 1315، 1316  «ابطال قسمتهایی از مصوبه شماره 2185 ـ 1387/11/14 شورای اسلامی شهر بهشهر در خصوص دریافت تعرفه عوارض تفکیک هزینه خدمات ناشی از تفکیک اراضی یا عرصه املاک»           بهشهر

30         12/17/ 95            1345      تبصره‌های ماده 5 تعرفه بهای خدمات و عوارض ساختمانی مصوب 1391 {عوارض نقل و انتقال املاک؛ حق تفکیک}            نوشهر

31         12/17 95 1356 الی 1359       شورای اسلامی شهر ملایر در تصویب ماده 6 تعرفه عوارض محلی سال‌های 1394 ـ 1395در مورد زیربنای ساختمانهای مسکونی مازاد بر پروانه یا بدون پروانه که در کمیسیون ماده 100 منجر به صدور رأی بر ابقاء بنا می‌گردد و شورای اسلامی شهر تبریز در تصویب قسمت اخیر شق 6 بند الف ـ 1 ماده 10، ماده 17،شق 4ـ 1ـ بند 1 و بند 3 ماده 18 تعرفه عوارض محلی سال 1394 و مواد 18، 20، بند 3 ماده 23 و ماده 26 تعرفه عوارض محلی سال 1395 در مورد زیربنای پروانه ساختمانی (عوارض مازاد بر تراکم)، ابقای اعیانی‌ها، تفکیک عرصه و افراز ناشی از تغییر یا تثبیت کاربری و مشرفیت و ارزش اضافه شده وضع عوارض کرده است  ملایر ـ تبریز

32         12/24/ 95            1443      ابطال بند 3ـ 1 طرح تفصیلی شهر اسلامشهر مصوب 1393 در خصوص وضع ضوابط تفکیک اراضی در کاربری‌های پیشنهادی طرح تفصیلی در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 {تملک رایگان 70 درصد از اراضی}            اسلامشهر

33         12/17/ 95            1355      عوارض بعد از کمیسیون: {ابطال مواد 6، 7، 8، 9 و بندهای (9ـ1) الی (9ـ 15) و مواد 12، 13، 14، 15، 16، 17، 18، 19، 21، 23، 28، 36، 37 و 50 و تبصره‌های آن مندرج در دفترچه تعرفه عوارض سال 1394 شورای اسلامی شهر ملایر از تاریخ تصویب در خصوص عوارض وضع مازاد بر جرائم ماده صد، عدم اجرای نما، تراکم سطح، پیش آمدگی و بالکن، حذف و کسر پارکینگ، تفکیک اعیانی و اراضی، تملک باغات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و سرقفلی، قراردادهای پیمانکاری و حق‌النظاره و طراحی مهندسین طرح و اصلاح حد در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری }        ملایر

34         96/3/2    186 الی 189          ابطال بند 1 ماده 17 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری برای سال 1394 مصوب شورای اسلامی شهر گرگان در خصوص عوارض تفکیک عرصه (اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری)         گرگان

35         96/3/16   215 الی 220          موضوع رأی: ابطال تبصره 2 ماده 1، تبصره 4 و5 ماده 14، مواد 15،16، 20، 24، 25، 30، 31، 35و تبصره¬های آن و تبصره اصلاحی ماده 35، 36 و تبصره آن، 40،41،44 از دفترچه یکپارچه‌سازی ضوابط محاسبات درآمدی مصوب شورای اسلامی شهر مشهد؛ با موضوعات:

-                    عوارض حذف یا کسر پارکینگ

-                    عوارض تغییر کاربری

-                    بهای خدمات تفکیک عرصه          مشهد

36         96/4/13   315        ابطال ماده 16 تعرفه عوارض سال 1392 مصوب شورای اسلامی شهر گرگان در خصوص

-                     عوارض تفکیک و کسری حدنصاب تفکیک     گرگان

 

2ـ مغایرت عوارض تفکیک با قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت

قانونگذار به شرح ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن انواع تخلفات ساختمانی از جمله عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی یا اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری را تبیین و مشخص نموده و تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی اعم از تخریب، تعطیل و اعاده به وضع مجاز و یا تعیین جریمه را در صلاحیت کمیسیونهای مقرر در ماده مزبور قرار داده است. توضیح اینکه با عنایت به این که قانونگذار‌ در زمینه مرجع تعیین عوارض و کیفیت احتساب جرایم تخلفات ساختمانی و وصول آنها در ماده 100 قانون شهرداریها تعیین تکلیف نموده، بنابراین مفاد مصوبه شورای اسلامی شهر نصیر شهر که متضمن وضع قاعده‌ای آمره در خصوص وصول عوارض پذیره و اضافه تراکم علاوه بر‌جرایم تخلفات ساختمانی می‌باشد، خارج از حدود اختیارات قانونی شورای شهر می‌باشد. توضیح این که ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های آن (تبصره‌های 2 و 3) حکم بناهای مازاد بر تراکم و سایر موارد را از لحاظ نحوه رسیدگی، تعیین جریمه، میزان و نحوه‌های وصول آن معین کرده است. به صراحت تبصره‌های 1، 2، 3 و 4 ماده مزبور بعد ‌از اتخاذ تصمیم توسط کمیسیون موضوع تبصره یک آن ماده، شهرداری مکلف به وصول جریمه براساس نظر کمیسیون می‌باشد. لیکن شورای شهرنصیر شهر بدون وجود اختیار قانونی اقدام به صدور مصوبه فوق الذکر نموده و در آن ‌علاوه بر جریمه کمیسیون ماده ‌صد، دریافت عوارض متعلقه (پذیره و اضافه تراکم، پیش‌آمدگی بالکن، ارزش افزوده، بهای خدمات و...) ، نسبت به بنای خلاف را نیز مقرر کرده است. این در حالی است که در مانحن‌فیه، قانون شهرداری، صریحاً شهرداری را مکلف به وصول جریمه براساس نظر کمیسیون ماده صد کرده است. بر این اساس مصوبه فوق‌الذکر فاقد وجهه قانونی و خارج از حیطه اختیارات بوده و عدول شورای شهر نصیر شهر از موازین قانونی می‌باشد .

با عنایت به مطالب فوق اخذ وجوه مذکور بر خلاف ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 و تبصره 3 ماده 62 قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه مصوب 1389 نیز می‌باشد. در این قوانین دریافت هرگونه وجه، کالا و یا خدمات تحت هر عنوان از اشخاص حقیقی و حقوقی توسط نهادهای عمومی غیردولتی غیراز مواردی که در مقررات قانونی مربوط معین شده یا می‌شود ممنوع شده و از آنجا که اخذ وجوهی به عنوان «عوارض مازاد بر تراکم یا عوارض تفکیک »، خلاف قانون شهرداریها دانسته شده لذا هیچ توجیهی برای اخذ این وجوه پذیرفته نیست. از سوی دیگر با عنایت به آرای ذکر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر غیرقانونی بودن اخذ عوارض تفکیک عرصه، اخذ وجوه مذکور بر خلاف ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت نیز می‌باشد. همچنین با توجه به حکم مقرر در تبصره 3 ماده 62 قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب سال 1389 مبنی بر ممنوعیت دریافت هرگونه وجه، کالا یا خدمات، مازاد بر حکم مقنِن در قبال ارائه خدمات توسط مراجع مذکور در قوانین یاد شده، اخذ عوارض تفکیک عرصه خلاف قانون است. در هر حال وضع قاعده آمره مشعر بر الزام اشخاص به پرداخت هر گونه وجه در قبال استفاده از تسهیلات و خدمات دولتی، اختصاص به قوه مقننه و یا ماذون از قبل قانونگذار دارد.

قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره 90/30/42620 ـ 1390/3/29 اعلام کرده است که: «موضوع مصوبه شماره 2/3106/ش ـ 1383/7/18 شورای اسلامی شهر مشهد، در جلسه مورخ 1390/3/25 فقهای شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و خلاف موازین شرع شناخته نشد و چنانچه مجوز قانونی وجود نداشته باشد خلاف موازین شرع می‌باشد.» هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز بر همین اساس مصوبه را برخلاف موازین شرع اعلام نمود و آن را ابطال کرد. در این استدلال یکی از بدیع ترین و جالب ترین استدلالات شورای نگهبان مبنی بر این که مصوبه¬ای که بر خلاف قانون مصوب باشد خلاف شرع است مطرح شده که می‌تواند در بسیاری از مسائل حقوقی راهگشا باشد.

3ـ خروج شورا از حدود صلاحیت خود

در مواردی می‌توان خروج شوراها را در زمینه‌های مختلف، از قانون و مقررات و حدود صلاحیتشان مشاهده نمود که در موضوعاتی مانند «عوارض یا بهای خدمات تفکیک و افراز» متجلی شده است. توضیح اینکه طبق ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرحهای جامع، تفصیلی یا‌هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تأیید و تصویب شهرداری محل به عهده اداره‌های ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذی صلاحِ دادگستریِ محلِ وقوعِ ملک محول شده است و در صورت عدمِ اظهارنظر کتبیِ شهرداری نسبت به نقشه¬ی تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک رأساً اقدام می‌نماید. نظر به قسمت اول قانون موسوم به تجمیع عوارض مصوب 1381 مبنی بر حصر جواز اخذ هرگونه وجه از تولیدکنندگان و وارد‌کنندگان کالا و ارائه‌دهندگان خدمات از تاریخ یکم فروردین ماه 1382 بر اساس مقررات قانون مزبور و تجویز و برقراری عوارض محلی جدید و یا افزایش نرخ عوارض محلی به شرح تبصره 1 ماده 5 قانون یاد شده و این‌که حکم مقرر در بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 نیز مفید وظایف و اختیارات شورای اسلامی شهر در زمینه تصویبِ نرخِ خدماتِ ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداریها است، مصوبات شوراهای اسلامی شهرها چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه‌ای خدمات تفکیک و افراز، مغایر مقررات و صلاحیت شوراهای مذکور می‌باشد.

در دادنامه شماره 148 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 1387/3/12 مقرر شده که امر تفکیک و افراز کلیه اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر¬ها حسب مورد در قلمرو صلاحیت دادگاه‌های عمومی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دارد و وظیفه شهرداری منحصراً اظهارنظر کتبی نسبت به نقشه ملک و ارسال آن به مرجع ذی صلاح مقرر در ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک کشور است و رأساً در باب تفکیک و افراز مسئولیتی ندارد.

4ـ مغایرت عوارض تفکیک و افراز با قانون ثبت اسناد  و مغایرت با اصل تسلیط

مغایرت عوارض تفکیک با ماده 101 قانون شهرداری از دو جنبه است: اول وظیفه تفکیک که بر عهده شهرداری نمی‌باشد؛ دوم محدوده عدم جواز اخذ مبالغی برای تفکیک نسبت به اراضی کمتر از 500 متر.

طبق ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرحهای جامع، تفصیلی یا‌هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تأیید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذی صلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است و در صورت عدم اظهارنظر کتبی شهرداری نسبت به نقشه تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک راساً اقدام می‌نماید. نظر به این که حکم مقرر در بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 نیز مفید وظایف و اختیارات شورای اسلامی شهر در زمینه تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداریها است، مصوبات شوراهای اسلامی شهر در قسمتهای عوارض تفکیک اراضی خلاف اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع و مغایـر هـدف و احکام مقنن در خصوص مـورد است. ماده 106 از آیین‌نامه قانون ثبت مصوب 1317 با اصلاحات بعدی نیز دلیل دیگری است بر این مهم که تفکیک اعیانی و آپارتمان از زمره وظایف ادارات ثبت بوده و ارتباط با شهرداریها ندارد، از سوی دیگر به استناد اصل 105 قانون اساسی تصمیمات شوراها نبایستی خلاف موازین اسلام و قوانین کشور باشد، حال این که مصوبات معترض‌عنه حداقل خلاف مواد 150 قانون ثبت و 106 آیین‌نامه ثبت است . شرح وظایف شهرداریها در ماده 55 از قانون شهرداری نیز بیان شده و تفکیک از زمره وظایف شهرداری نبوده است.

از سوی دیگر مطابق تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری موضوع قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1390 مقرر شده است: «در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.» نظر به این که حکم قانونی مذکور ناظر بر اراضی با مساحت بیش از 500 مترمربع است ولی در برخی مصوبات شوراها (مانند بند 1 ماده 17 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهرداری گرگان برای سال 1394 مصوب شورای اسلامی شهرگرگان)، جهت اراضی تا 500 مترمربع عوارض تفکیک عرصه تعیین شده است، بنابراین مصوبات مذکور به جهت مغایرت با قانون صدرالذکر مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می¬گردد. لازم به ذکر است که شهرداریها به همین نیز قانع نبوده و در اراضی‌ای که کمتر از 500 متر مربع می‌باشد دست‌اندازی نموده و با تصویب مقرراتی 25 درصد ملک اشخاص را تملک می‌نمایند که البته برخی از این اقدامات را هیات عمومی دیوان عدالت اداری با درایت خود ابطال کرده است.

5 ـ لزوم اخذ عوارض در قبال ارائه مستقیم خدمات از سوی شهرداری

اخذ عوارض در قبال ارائه خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه خدمات خاص و مشخص جایز نیست.

«عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت می‌یابد و به عبارتی دیگر مابه ازای خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت‌کننده عوارض می‌باید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شوند. در رابطه با موضوع حاضر نیز شهرداری در خصوص موضوع تفکیک و افراز ارائه‌دهنده خدماتی نیست تا امکان برقراری عوارض برای خدمت داشته باشد. لذا به‌منظور پیشگیری از این امر تقاضای اعمال ماده 92 قانون دیوان عدالت اداری سال 1392 که مقرر می¬دارد: «چنانچه مصوبه¬ای در هیأت عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رأی هیأت عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است. هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رأی هیأت عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده ( 83) این قانون و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب‌‌کننده، در هیأت عمومی مطرح می¬نمای د.» را از آن مقام دارم. بنا به مراتب و نظر به این که مصوبه شورای اسلامی شهر نصیر شهر در خصوص عـوارض تفکیکی امـلاک و اراضی بـا قانون به شرح تبیین شده مغایرت دارد و خارج از حدود اختیارات آن شورا می‌باشد، لذا مستنداً به مواد 13، بند 1 ماده 12، 88  و 92 قانون دیوان عدالت اداری سال 1392 استدعای ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر نصیر شهر و جلوگیری از اخذ عوارض غیرقانونی شهرداری نصیر شهر  از زمان تصویب یعنی از سال 1394و 1395 و 1396و خارج از نوبت را دارم. »

متن تعرفه در قسمتهای مورد اعتراض به قرار زیر است:

الف) عوارض تفکیک و هزینه خدمات سال 1394 مصوب شورای اسلامی شهر نصیرشهر:

«عوارض تفکیک و هزینه خدمات

1ـ عوارض تفکیک

الف: عوارض تفکیک موضوع بخشنامه شماره 1/3/34/34/121ـ 1368/12/28

 ـ ضریب تفکیک عرصه × مساحت عرصه × قیمت منطقه‌ای= عوارض تفکیک عرصه

ضریب تفکیک اعیان × مساحت بنا × قیمت منطقه‌بندی = عوارض تفکیک اعیانی

 

عوارض تفکیک       عرصه 93  عرصه 94  اعیان

مسکونی   0/5 = K  0/5 = K  0/2 = K

تجاری     2 = K     2 = K     0/8 = K

اداری و خدماتی       1  = K    1 = K     0/3 = K

صنعتی    1/5 = K  1/5 = K 0/60 = K

سایر        0/2 = K  0/2 = K  0/2 = K

 

برای محاسبه عوارض مذکور در طبقات برابر دستورالعمل دریافت پذیره، به شرح ذیل تعدیل می‌گیرد.

الف) طبقه همکف 100%

ب) طبقه زیر زمین 50%

ج) طبقه اول 50%

د) طبقه دوم 50%

ه) طبقه سوم به بالا 50%

 تبصره1: کلیه املاکی که به استناد مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت و عوارض تفکیک را به شهرداری پرداخت ننموده‌اند مشمول پرداخت عوارض تفکیک بر اساس سال صدور سند می‌باشند.

 تبصره2: عوارض تفکیک هنگام اخذ صدور مجوز یا پاسخ استعلام و نقل و انتقال و یا پس از صدور رأی کمیسیون ماده صد و با هنگام صدور عدم خلاف یا صدور پایانکار علاوه بر جرایم عوارض مربوط هم قابل وصول می‌باشد.

 تبصره3: املاکی که خارج از محدوده و داخل حریم شهر قرار دارند و فاقد طرح تفصیلی می‌باشند ولیکن در حریم احتمالی جاده و فضای سبز و غیره قرار دارند و از طریق مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت کرده‌اند مشمول پرداخت عوارض مذکور می‌باشند.

 تبصره4: اراضی با کاربری مزروعی و باغات مستثنی از این تعرفه است و چنانچه با صدور مجوز قانونی از سوی مراجع ذیصلاح تغییر کاربری اینگونه اراضی در داخل محدوده و حریم شهر انجام شود عوارض تفکیک یا افراز بر اساس نوع کاربری تغییر یافته محاسبه و قابل وصول است. چنانچه مالک یا مالکین به موجب رأی دادگاه یا مقررات ثبت اسناد تقاضای افراز ملکی را داشته باشند عوارض تفکیک وصول خواهد شد.

 تبصره5: در خصوص تفکیک اعیانی که دارای صورتجلسات تفکیکی اداره ثبت باشند بر مبنای تعرفه سال تفکیک وصول خواهد شد.

تبصره6: عوارض این تعرفه به کل بنا تعلق گرفته و مشترکات به میزان قدرالسهم بین واحدها تقسیم می‌شود.

 تبصره7: این عوارض در زمان دریافت پایانکار و در صورت درخواست متقاضی برای تفکیک اعیانی و یا در هر زمان دیگری که مالک تقاضای تفکیک اعیانی یا تقاضای گواهی معامله داشته باشد یا در صورت تفکیک واحد در طبقات قابل وصول است و بدون تقاضای مالک برای تفکیک وصول آن غیرقانونی است.

 تبصره8: در هنگام صدور پایانکار چنانچه مالک متقاضی تفکیک اعیانی نباشد شهرداری موظف است در گواهی پایانکار قید نماید این گواهی برای تفکیک اعیانی فاقد ارزش است.

 تبصره9 (عوارض تبدیل واحد): چنانچه واحد مسکونی تک واحدی به 2 یا چند واحد تبدیل شود و یا واحد تجاری به دو یا چند واحد تبدیل شود پس از کسر مساحت بزرگترین واحد مطابق جدول فوق دریافت می‌شود.

   2ـ قدرالسهم شهرداری برای املاکی که به صورت غیرمجاز تفکیک شده اند

 با توجه به اینکه بعضی از مالکین اراضی و ابنیه واقع در محدوده و حریم شهر بدون تأیید تقشه تفکیکی از سوی شهرداری اقدام به تفکیک زمین خود نموده و کسانی که از محل ماده 147 و 148 و سایر موارد قانون ثبت و 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی و مراجع قضایی و کلیه کسانی که بدون استعلام از شهرداری سند مالکیت دریافت نموده‌اند و اراضی با اسناد عادی که از نظر مالکیت فاقد معارض باشند در نتیجه بابت تأمین خدمات مورد نیاز این گونه املاک هزینه گزافی به شهرداری و به تبع به شهروندان تحمیل می‌گردد لذا در اجرای تبصره 4 ذیل ماده 101 اصلاحی مشمول پرداخت 25درصد قیمت کارشناسی ملک تحت عنوان قدرالسهم شهرداری می‌گردند. همچنین در مواردی که با لحاظ مقررات راجعه تفکیک املاک میسر می‌باشد، مالکینی که در قبال عوارض متعلقه قصد توافق با شهرداری جهت تفکیک اراضی  خود را بر اساس مصالحه فی‌ما بین مؤدی و شهرداری خواهد بود.

قدرالسهم شهرداری برای املاکی که به صورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند 25% قیمت کارشناسی عرصه خواهد بود.

تبصره: کلیه افرادی که اقدام به ساخت غیرمجاز نموده‌اند و به صورت غیرمجاز تفکیک شده‌اند صدور گواهی عدم خلاف منوط به پرداخت 25% قیمت کارشناسی عرصه با عنوان قدرالسهم شهرداری می‌باشد.

تبصره: املاک دارای بنا که قبل از ابلاغ طرح جامع در محدوده قانونی شهر و کاربری مجاز واقع شده‌اند و یا سند مالکیت اخذ نموده‌اند از پرداخت این عوارض مستثنی خواهند بود. »

ب) عوارض تفکیک و هزینه خدمات سال 1395 مصوب شورای اسلامی شهر نصیرشهر:

«عوارض تفکیک و هزینه خدمات

1ـ عوارض تفکیک

الف: عوارض تفکیک موضوع بخشنامه شماره 1/3/34/34/121ـ 1368/12/28

 ـ ضریب تفکیک عرصه × مساحت عرصه × قیمت منطقه ای= عوارض تفکیک عرصه

ضریب تفکیک اعیان × مساحت بنا × قیمت منطقه‌بندی = عوارض تفکیک اعیانی

 

عوارض تفکیک       عرصه 95  اعیان

مسکونی   1 = K     0/5 = K

تجاری     4 = K     1/5 = K

اداری و خدماتی       2  = K    0/5 = K

صنعتی    3 = K     1 = K

سایر        1 = K     0/5 = K

 

برای محاسبه عوارض مذکور در طبقات برابر دستورالعمل دریافت پذیره، به شرح ذیل تعدیل می‌گیرد.

الف) طبقه همکف 100%

ب) طبقه زیر زمین 50%

ج) طبقه اول 50%

د) طبقه دوم 50%

ه) طبقه سوم به بالا 50%

 تبصره1: کلیه املاکی که به استناد مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت و عوارض تفکیک را به شهرداری پرداخت ننموده‌اند مشمول پرداخت عوارض تفکیک بر اساس سال صدور سند می‌باشند.

 تبصره2: عوارض تفکیک هنگام اخذ صدور مجوز یا پاسخ استعلام و نقل و انتقال و یا پس از صدور رأی کمیسیون ماده صد و با هنگام صدور عدم خلاف یا صدور پایانکار علاوه بر جرایم عوارض مربوط هم قابل وصول می‌باشد.

 تبصره3: املاکی که خارج از محدوده و داخل حریم شهر قرار دارند و فاقد طرح تفصیلی می‌باشند ولیکن در حریم احتمالی جاده و فضای سبز و غیره قرار دارند و از طریق مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت کرده‌اند مشمول پرداخت عوارض مذکور می‌باشند.

 تبصره4: اراضی با کاربری مزروعی و باغات مستثنی از این تعرفه است و چنانچه با صدور مجوز قانونی از سوی مراجع ذیصلاح تغییر کاربری اینگونه اراضی در داخل محدوده و حریم شهر انجام شود عوارض تفکیک یا افراز بر اساس نوع کاربری تغییر یافته محاسبه و قابل وصول است. چنانچه مالک یا مالکین به موجب رأی دادگاه یا مقررات ثبت اسناد تقاضای افراز ملکی را داشته باشند عوارض تفکیک وصول خواهد شد.

 تبصره5: در خصوص تفکیک اعیانی که دارای صورتجلسات تفکیکی اداره ثبت باشند بر مبنای تعرفه سال تفکیک وصول خواهد شد.

 تبصره6: عوارض این تعرفه به کل بنا تعلق گرفته و مشترکات به میزان قدرالسهم بین واحدها تقسیم می‌شود.

تبصره7: این عوارض در زمان دریافت پایانکار و در صورت درخواست متقاضی برای تفکیک اعیانی و یا در هر زمان دیگری که مالک تقاضای تفکیک اعیانی یا تقاضای گواهی معامله داشته باشد یا در صورت تفکیک واحد در طبقات قابل وصول است و بدون تقاضای مالک برای تفکیک وصول آن غیرقانونی است.

تبصره8: در هنگام صدور پایانکار چنانچه مالک متقاضی تفکیک اعیانی نباشد شهرداری موظف است در گواهی پایانکار قید نماید این گواهی برای تفکیک اعیانی فاقد ارزش است.

 تبصره9 (عوارض تبدیل واحد): چنانچه واحد مسکونی تک واحدی به 2 یا چند واحد تبدیل شود و یا واحد تجاری به دو یا چند واحد تبدیل شود پس از کسر مساحت بزرگترین واحد مطابق جدول فوق دریافت می‌شود. »

ج) عوارض تفکیک و هزینه خدمات سال 1396 مصوب شورای اسلامی شهر نصیرشهر:

«عوارض تفکیک و هزینه خدمات

1ـ عوارض بر ارزش افزوده حاصل از تفکیک عرصه مسکونی، اداری و سایر

الف: عوارض تفکیک موضوع بخشنامه شماره 1/3/34/34/121ـ 1368/12/28

 ـ ضریب تفکیک عرصه × مساحت عرصه × قیمت منطقه‌ای= عوارض تفکیک عرصه

ضریب تفکیک اعیان × مساحت بنا × قیمت منطقه‌بندی = عوارض تفکیک اعیانی

 

عوارض تفکیک       عرصه 95  اعیان

مسکونی   1 = K     0/5 = K

تجاری     4 = K     1/5 = K

اداری و خدماتی       2  = K    0/5 = K

صنعتی    3 = K     1 = K

سایر        1 = K     0/5 = K

 

برای محاسبه عوارض مذکور در طبقات برابر دستورالعمل دریافت پذیره، به شرح ذیل تعدیل می‌گیرد.

الف) طبقه همکف 100%

ب) طبقه زیر زمین 50%

ج) طبقه اول 50%

د) طبقه دوم 50%

ه) طبقه سوم به بالا 50%

تبصره1: کلیه املاکی که به استناد مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت و عوارض تفکیک را به شهرداری پرداخت ننموده‌اند مشمول پرداخت عوارض تفکیک بر اساس سال صدور سند می‌باشند.

تبصره2: عوارض تفکیک هنگام اخذ صدور مجوز یا پاسخ استعلام و نقل و انتقال و یا پس از صدور رأی کمیسیون ماده صد و با هنگام صدور عدم خلاف یا صدور پایانکار علاوه بر جرایم عوارض مربوط هم قابل وصول می‌باشد.

تبصره3: املاکی که خارج از محدوده و داخل حریم شهر قرار دارند و فاقد طرح تفصیلی می‌باشند ولیکن در حریم احتمالی جاده و فضای سبز و غیره قرار دارند و از طریق مواد 147 و 148 و غیره سند دریافت کرده‌اند مشمول پرداخت عوارض مذکور می‌باشند.

تبصره4: اراضی با کاربری مزروعی و باغات مستثنی از این تعرفه است و چنانچه با صدور مجوز قانونی از سوی مراجع ذیصلاح تغییر کاربری اینگونه اراضی در داخل محدوده و حریم شهر انجام شود عوارض تفکیک یا افراز بر اساس نوع کاربری تغییر یافته محاسبه و قابل وصول است. چنانچه مالک یا مالکین به موجب رأی دادگاه یا مقررات ثبت اسناد تقاضای افراز ملکی را داشته باشند عوارض تفکیک وصول خواهد شد.

تبصره5: در خصوص تفکیک اعیانی که دارای صورتجلسات تفکیکی اداره ثبت باشند بر مبنای تعرفه سال تفکیک وصول خواهد شد.

تبصره6: عوارض این تعرفه به کل بنا تعلق گرفته و مشترکات به میزان قدرالسهم بین واحدها تقسیم می‌شود.

تبصره7: این عوارض در زمان دریافت پایانکار و در صورت درخواست متقاضی برای تفکیک اعیانی و یا در هر زمان دیگری که مالک تقاضای تفکیک اعیانی یا تقاضای گواهی معامله داشته باشد یا در صورت تفکیک واحد در طبقات قابل وصول است و بدون تقاضای مالک برای تفکیک وصول آن غیرقانونی است.

تبصره 8: در هنگام صدور پایان کار چنانچه مالک متقاضی تفکیک اعیانی نباشد شهرداری موظف است در گواهی پایان کار قید نماید این گواهی برای تفکیک اعیانی فاقد ارزش است.

تبصره9 (عوارض تبدیل واحد): چنانچه واحد مسکونی تک واحدی به 2 یا چند واحد تبدیل شود و یا واحد تجاری به دو یا چند واحد تبدیل شود پس از کسر مساحت بزرگترین واحد مطابق جدول فوق دریافت می‌شود. »

رسیدگی به موضوع از جمله مصادیق حکم ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 تشخیص نشد.

  در اجرای ماده 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 پرونده به هیأت تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری ارجاع می‌شود و هیأت مذکور در خصوص خواسته شاکی، عوارض مازاد تراکم از فصل هفتم و تبصره 5 از بند 1 عوارض تفکیک تحت عنوان عوارض تبدیل واحد در سال 1394، عوارض مازاد تراکم تبصره 9 از بند 1 عوارض تفکیک تحت عنوان عوارض تبدیل واحد در سال 1395 و عوارض بیش از حد تراکم از فصل هفتم و تبصره 9 از بند 1 عوارض تفکیک تحت عنوان عوارض تبدیل واحـد سال 1396 مصوب شـورای اسلامی شهر نصیرشهر در سال 1396 مغایـر قانـون و خـارج از حدود اختیارات ندانسته است و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره 178 ـ 1398/5/8 رأی به رد شکایت شاکی صادر کرده است. رأی مذکور به علت عدم اعتراض از سوی رئیس دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافته است.

رسیدگی به سایر قسمتها در دستور کار هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفت.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1398/9/7 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

 

رأی هیأت عمومی

بـا توجه بـه اینکه در آراء متعدد هیـأت عمومی دیـوان عدالت اداری وضع عوارض برای تفکیک در اشکال مختلف اعم از عرصه و اعیانی ساختمانها در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص و ابطال شده است بنابراین بند 1 عوارض تفکیک به استثناء تبصره 5 (عوارض تبدیل واحد) و بند 2 قدرالسهم شهرداری برای املاکی که غیرمجاز تفکیک شده‌اند در سال 1394، بند 1 عوارض تفکیک به استثناء تبصره 9 (عوارض تبدیل واحد) در سال 1395 و بند 1 عوارض بر ارزش افزوده حاصل از تفکیک به استثناء تبصره 9 (عوارض تبدیل واحد) در سال 1396 و همچنین عوارض تفکیک و افراز عرصه کمتر از 500 متر و اراضی دارای اعیانی مصوب شورای اسلامی شهر نصیرشهر به دلایل مندرج در رأی شماره 315 ـ 1396/4/13 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی و مستند به بند 1 ماده 12 و مواد 88 و 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می‌شود.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بهرامی

پیغام شما با موفقیت ارسال شد

ارسال دیدگاه ها

کاراکترهای باقی مانده : ( 1000) حرف

اخبار مرتبط