شماره111897/300                                                                     1401/7/16

استاندار محترم و رئیس‌شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان تهران

شهردار محترم تهران

رئیس محترم شورای اسلامی شهر تهران

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران درجلسه مورخ1401/6/21 خود پیشنهاد مربوط به"ضوابط خاص احداث بنا درمحدوده بافت فرسوده شهر تهران" را که در اجرای بند 15ـ2 مصوبه مورخ 98/2/30 شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر بشرح زیر مصوب نمود:

" ضوابط خاص احداث بنا در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهر تهران "

در کلیه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت(R) ، فعالیت (S) و مختلط (M) ، که محدوده آن‌ها به تصویب کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است، رعایت ضوابط پهنه‌بندی، شبکه معابر و مقررات ساخت‌وساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح  موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود.

تبصره: ضوابط ذیل صرفاً در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود.

الف ـ ضوابط ساخت

1. در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیشتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت) براساس ضوابط پهنه‌بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است.

تبصره (1): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R 11 2 , R 1 2 1 , R 1 22 , R 2 5 1 ، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است.

2ـ در زیرپهنه‌های  M 11 3 , R 2 5 1 , R 1 22 , R 1 2 1 ، پلاک‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت)، درصورتی‌که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین50 تا 100مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ نسبت به جدول 1، می‌توانند حداکثر در 4 طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر، و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمانهای مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام نمایند.

تبصره (1): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هر حال نباید از تعداد طبقات منتج از ضوابط بند 1 این دستورالعمل تجاوز نماید.

3. در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع (پس از اصلاحی)، در صورتی‌که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال 1370 منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 مترمربع و 100درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری  در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع 4.5 متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره 11 ذیل فصل 16 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.

4. در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است مشروط به آنکه ازحداقل 6 متر کمتر نباشد.

5. در پروژه‌های تجمیعی، درصورتی‌که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌گردد.

6 ـ در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن درکمیسیون ماده 5 (با رویکرد عدم شکل‌گیری مگاپروژه‌ها با توده‌گذاری عظیم‌الجثه)، تأمین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل 35 مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل 400مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تأمین کلیه پارکینگهای مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض 8 متر نیز مشمول مشوق فوق می‌باشند.

ب ـ ضوابط تأمین پارکینگ

1. ضوابط تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول 1 است.

تبصره (1): تأمین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند 5 بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.

تبصره (2): در پلاک‌های‌ موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ ‌مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.

2. برای املاک واقع در کلیه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های  M 111 ، M 11 2 ،  M 11 7 ، درصورتی‌که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتراز20درصد مساحت عرصه و کمتراز50 مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال 1400، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ موردنیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول 1 محاسبه می‌شود.

3 . در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه بَرِقطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از 12 متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.

ج ـ سایر ضوابط:

1. شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل می‌باشد. نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده 5 ارائه گردد.

2. شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودرو‌های آتشنشانی وجود ندارد یا با مشکل روبروست، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام نماید.

3 . شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ 1400/5/4 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده5 ارائه کند.

4. به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکمهای تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.

تبصره1: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداریهای مناطق، به کمیسیون ماده 5 گزارش شده وتأییدیه تأمین خدمات و امکان برخورداری از تراکمهای مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.

تبصره2: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تأمین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.

5. این مصوبه، جایگزین کلیه بندهای فصل 15 مصوبه مورخ 1398/2/30 شورای عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت­های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی می­باشد.

مراتب جهت استحضار و دستور اقدام اعلام می‌شود. انعکاس دوره‌ ای نتایج به منظور استحضار اعضای محترم شورای عالی از روند اقدامات انجام شده موجب امتنان است.

معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ـ فرزانه صادق‌مالواجرد